再建築不可物件でもリースバックはできる？高額買取してくれる会社を紹介

再建築不可物件のリースバックは、特殊な条件下での不動産活用方法の一つとして注目されています。この記事では、再建築不可物件をどのようにしてリースバックにより資産として活用できるのか、またその際の注意点や利点を詳しく解説します。

再建築不可という制限がある物件を持つ不動産所有者や投資家にとって、有効な情報を提供することを目的としています。再建築不可物件のリースバックのメカニズムから、実際の流れ、選ぶべき買取会社の条件まで、具体的な説明していくので選考にしてくださいね。

再建築不可物件とは

「再建築不可物件」という言葉を耳にしたことはあっても、具体的にどのような物件を指すのか、どのような制限があるのかを正確に把握している方は少ないかもしれません。

実は、この再建築不可物件は一般的な不動産売却において敬遠されやすく、売却活動に苦戦するケースが非常に多いのが現状です。まずは、再建築不可物件がどのようなものなのか、その基本的な概要と特徴について分かりやすく解説していきます。

再建築不可物件の定義

再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体して更地にした際、新しく建物を建て直すことが法律上認められていない物件のことです。これは主に「建築基準法」が定めているルールに基づいています。

たとえ自分の所有している土地であっても、法律の基準を満たしていなければ自由に建て直すことはできません。

そのため、リフォームやリノベーションは一定の範囲内で可能ですが、火災や地震などで建物が完全に倒壊・焼失してしまった場合には、二度とそこに家を建てることができなくなるという非常に大きな制約を抱えています。資産価値としても低く見積もられやすいのが特徴です。

再建築不可になる主な理由

物件が再建築不可になってしまう最大の理由は、建築基準法第42条で定められた「接道義務」を満たしていないことにあります。接道義務とは、建物を建てる土地が「幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならない」というルールのことです。

災害時の避難経路や、消防車・救急車などの緊急車両がスムーズに進入できるようにするために設けられました。昔に建てられた古い家の場合、当時の法律には適合していても、現在の法律の基準を満たしていない「既存不適格」の状態になっていることが多く、これが再建築不可となる主な原因です。

再建築不可物件のリースバックは可能？

一般的な不動産売却では買い手が見つかりにくく、資産価値も低く評価されがちな再建築不可物件ですが、果たして「リースバック」を利用することはできるのでしょうか。まとまった資金が必要になっても、家を売ることすら難しいのではないかと不安に感じている方も多いはずです。

ここでは、再建築不可物件におけるリースバックの可否や、実際の利用にあたって知っておくべき現実的な注意点について詳しく紐解いていきます。

リースバック自体は利用可能

結論から申し上げますと、再建築不可物件であってもリースバックを利用することは可能です。リースバックは一般的な売却とは異なり、買い手となる運営会社が物件の現状や将来的なリスクを考慮した上で買い取りを判断します。

そのため、法律上の制限によって建て直しができない物件であっても、現在の建物に問題なく住み続けられる状態であれば、契約を結んでまとまった現金を確保することができます。

住み慣れた我が家にそのまま住み続けながら、再建築不可という大きなデメリットを抱えた物件を現金化できるため、所有者にとっては非常に有効な資金調達の手段になり得ます。

ただし対応会社は限られる

リースバック自体は可能であるものの、すべての運営会社が再建築不可物件に対応しているわけではないという点には注意が必要です。

再建築不可物件は、将来的に建物を建て直せないというリスクがあるため、多くの大手企業や一般的な不動産会社では取扱対象外としているケースが少なくありません。

そのため、実際に手続きを進めるためには、訳あり物件やリバースモーゲージ、リースバックの取扱実績が豊富な専門会社や、独自の活用ノウハウを持つ企業に相談する必要があります。対応してくれる会社を根気強く探すことが、成功への第一歩となります。

再建築不可物件は売りにくい理由

再建築不可物件は、一般的な不動産市場において非常に売却が難しい「訳あり物件」とされています。売却活動を始めてもなかなか買い手が見つからず、何ヶ月も放置されてしまうケースも少なくありません。

では、なぜそこまで敬遠されてしまうのでしょうか。所有者としては知っておきたい、再建築不可物件が売りにくいとされる致命的な理由について、不動産取引の視点から3つのポイントに絞って詳しく解説します。

建て替えができない

最も大きな理由は、やはり「将来的に建て替えが一切できない」という点にあります。家は年月が経てば必ず老朽化しますし、地震や火災などの予期せぬ災害によって倒壊してしまうリスクもゼロではありません。一般的な物件であれば、そうなった際に新しく頑丈な家を建て直すことができますが、再建築不可物件ではそれが法律上認められません。

一度壊れてしまえば、二度とそこに住むための建物を建てることができないという将来的なリスクの高さが、購入を検討する人にとって最大のネックとなり、売却を大きく阻む原因となっています。

住宅ローンが付きにくい

不動産を購入する際、多くの人は住宅ローンを利用しますが、再建築不可物件は金融機関の審査に通りにくいという厳しい現実があります。銀行などの金融機関は、万が一返済が滞った場合に備えて物件に「抵当権」を設定し、その資産価値（担保価値）を評価します。

しかし、建て替えができない再建築不可物件は担保としての価値が非常に低いとみなされるため、融資を見送られるケースがほとんどです。

購入希望者が「現金一括」で買える人にほぼ限定されてしまうため、結果として売れ残る可能性が跳ね上がってしまいます。

購入希望者が限られる

建て替えができず、住宅ローンも利用できないとなると、必然的にその物件を欲しがる「一般の購入希望者」は極端に少なくなります。マイホームを探している普通のファミリー層からは、ほぼ選択肢から外されてしまうのが実情です。

そのため、主な買い手は「格安でリフォームして賃貸に出したい」と考えている一部の不動産投資家や、訳あり物件を専門に扱う業者などに限られてしまいます。

需要が圧倒的に少ないため、売り手側としては価格を大幅に下げざるを得ず、売却活動自体が長期化しやすいという悪循環に陥ってしまいます。

再建築不可物件をリースバックするなら会社選びが重要

再建築不可物件のリースバックを成功させるためには、どの会社に相談するかが極めて重要なポイントとなります。前述の通り、すべての会社が対応しているわけではないため、事前の情報収集や選定を誤ると、契約を断られたり不当に安い価格を提示されたりするリスクがあるからです。

大切な資産を守り、納得のいく条件で今の家に住み続けるために、リースバック会社を選ぶ際に必ずチェックしておきたい3つの重要な基準を解説します。

直接買取に対応している会社を選ぶ

リースバック会社には、自社で直接物件を買い取る会社と、仲介業者のように別の投資家（買い手）を探す会社があります。再建築不可物件の場合、必ず「直接買取」に対応している会社を選ぶことが大切です。

仲介を挟むタイプだと、買い手が見つかるまでに長い時間がかかったり、最悪の場合は買い手が見つからず断られたりすることがあります。

自社買取を行う会社であれば、社内の基準でスピーディーに購入の可否を判断してくれるため、近隣に知られることなく、確実にそして早い段階で現金化を進めることが可能になります。

高額買取の実績がある会社を選ぶ

再建築不可物件は一般的な物件よりも査定額が低くなりやすい傾向がありますが、だからといって安易に格安の査定を受け入れる必要はありません。会社を選ぶ際は、訳あり物件や再建築不可物件の「高額買取実績」があるかどうかを確認しましょう。

こうした実績が豊富な会社は、物件を再利用するための独自のノウハウや活用ルートを持っているため、他社では断られるような物件でも、その価値を最大限に評価して相場より高い価格で買い取ってくれる可能性が高くなります。

複数の会社に査定を依頼し、実績を比較することが賢い選択です。

地域での取引実績が豊富な会社を選ぶ

不動産の価値や法律の解釈は、その物件がある地域（自治体）の条例や市場環境によって大きく異なります。そのため、対象のエリアでの取引実績が豊富な会社を選ぶことも欠かせません。地域の特性を熟知している会社であれば、その土地特有のニーズを把握しているため、より正確で的確な査定価格を出してもらいやすくなります。

また、地元の自治体の建築ルールにも詳しいため、手続きがスムーズに進み、トラブルなく安心して契約を結ぶことができるという大きなメリットがあります。

自宅が再建築不可物件か調べる方法

「うちの家は本当に大丈夫かな？」と不安に思っても、普段の生活の中で自宅が再建築不可物件かどうかを意識する機会はほとんどありません。

しかし、リースバックや売却を検討し始めた段階で、まずは物件の正確なステータスを把握しておくことがトラブルを防ぐ第一歩となります。一見すると普通の住宅であっても、法律上の基準を満たしていないケースは珍しくありません。ここでは、自宅が再建築不可物件にあたるかどうかを自分で調べる方法と手順を解説します。

接道義務を確認する

まずは、自宅の土地が建築基準法の定める「接道義務」を満たしているか確認しましょう。確認すべきポイントは、敷地が「幅員4メートル以上の道路に、2メートル以上接しているか」という点です。まずは「公図」や「測量図」などの不動産書類をチェックし、自宅が面している道路の幅や、接している間口の長さを測ってみてください。もし道路の幅が4メートル未満であったり、敷地と道路が接している部分が2メートル未満だったりする場合は、再建築不可物件に該当する可能性が非常に高くなります。ただし、道路の種類によっては例外もあるため注意が必要です。

役所や不動産会社へ相談する

自分で書類や現地を確認しても判断が難しい場合や、より確実な回答が欲しい場合は、専門機関へ相談するのが最も確実です。物件がある市区町村役場の「建築指導課」などの窓口に行けば、目の前の道路が建築基準法上の道路にあたるかどうか、再建築不可の指定があるかどうかを教えてもらえます。

また、リースバックの取扱実績が豊富な不動産会社に相談するのもおすすめです。

プロの視点で役所での調査を代行してくれるだけでなく、もし再建築不可だった場合に「どのようにリースバックを進めるべきか」という具体的な対策まで一歩踏み込んで提案してくれます。

再建築不可物件を高く売るポイント

再建築不可物件は一般的な不動産に比べて査定額が低くなりやすい傾向にありますが、ちょっとしたコツや進め方の違いで、売却価格やリースバックの条件を大きく好転させることが可能です。

知識がないまま一社の言いなりになってしまうと、相場よりも遥かに安い価格で手放すことになりかねません。大切な資産をできるだけ高く評価してもらい、納得のいく資金を確保するために、絶対に押さえておきたい3つの重要なポイントを紹介します。

複数社へ査定する

不動産の査定価格は会社によって大きく異なるため、最初から一社だけに絞らず、必ず複数の会社に査定を依頼（相見積もり）しましょう。特に再建築不可物件のような訳あり物件は、会社ごとの評価基準や買い取りへの積極性に大きな開きが出やすいのが特徴です。

複数の査定結果を比較することで、自分の家のリアルな売却相場が見えてくるだけでなく、他社の査定額を交渉材料として使うことも可能になります。

「他社ではこの金額だった」と伝えることで、より有利な条件を引き出しやすくなります。

再建築不可物件の買取実績がある会社へ依頼する

査定を依頼する際は、その会社がこれまでに再建築不可物件や訳あり物件の買取実績をどれだけ持っているかを重視してください。こうした特殊な物件の扱いに慣れている会社は、建て替えができなくても「リフォームして賃貸物件として再生する」「隣の土地の所有者に買い取ってもらう」といった独自の活用ノウハウを持っています。

物件のポテンシャルを正しく見極めてくれるため、リスクばかりを理由に買い叩くようなことがなく、他社よりも高い査定価格を提示してくれる可能性が極端に高くなります。

リースバック以外の売却方法も比較する

まとまった資金を得る方法としてリースバックは非常に有効ですが、少しでも高く売ることを最優先するならば、他の売却方法も視野に入れて比較検討することが大切です。

例えば、そのまま今の家に住み続ける必要が本当にあるのかを一度見つめ直し、訳あり物件専門の買取業者に完全に売却して引っ越す方法や、隣地の所有者に土地を買い取ってもらう交渉などを並行して検討してみましょう。

それぞれのメリットとデメリットを天秤にかけることで、結果的に自分にとって最も実入りの多い最適な選択肢が見えてきます。

再建築不可物件のリースバックに関するよくある質問（FAQ）

再建築不可物件のリースバックを検討するにあたり、具体的に手続きを進めるとなると様々な疑問や不安が湧いてくるものです。ここでは、実際に多くの方が迷いやすいポイントや、よくある質問を4つ厳選して分かりやすくまとめました。契約後に後悔しないためにも、疑問点を事前にしっかり解消しておきましょう。

リースバックと通常売却はどちらがおすすめ？

まとまった資金を得た後も「今の家に住み続けたい」という明確な希望があるならリースバックがおすすめです。引っ越しが不要で、周囲に売却を知られるリスクもありません。

一方で、住み替えを検討しており「1円でも高く売りたい」という場合は、訳あり物件専門の買取業者への通常売却が向いています。譲れない条件が「居住継続」か「売却価格」かによって、最適な方法を選びましょう。

住宅ローンが残っていても利用できる？

住宅ローンが残っていてもリースバックの利用は可能です。ただし、売却代金でローンの残債を一括完済できることが原則的な条件となります。再建築不可物件は査定額が低くなりやすいため、売却額だけでローンを返しきれない「オーバーローン」の状態になるケースも少なくありません。

その場合は、手元の自己資金を足して完済するか、事前に金融機関と相談して許可を得る必要があります。

古い家でも利用できる？

築年数が古く、ボロボロになっているような家でも問題なく利用できます。リースバック会社が重視するのは、建物の新しさよりも「現在安全に住める状態か」や「将来的な土地の活用価値」です。

再建築不可物件はもともと古い家が多いため、多くの会社が古いことを前提に査定を行ってくれます。リフォーム等を行わず、そのままの状態で相談できるケースがほとんどなので安心してください。

査定だけでも依頼できる？

もちろん、査定や相談だけでも全く問題ありません。多くのリースバック会社や不動産会社では、簡易査定や現地調査を無料で実施しています。

特に再建築不可物件は会社によって価格の開きが大きいため、まずは「自分の家がいくらになるのか」「そもそもリースバックが可能か」を知るために、情報収集の段階で査定を依頼する人が多いです。強引な勧誘をしない大手や実績豊富な会社を選びましょう。

まとめ

この記事では、再建築不可物件に関する売却やリースバックの可能性について紹介してきました。不動産会社の選び方次第では、リースバックも可能ということがわかりました。

制約や条件の厳しい再建築不可物件ですが、諦めずに複数社無料査定を行ってみてください。その土地で実績の多い不動産会社であれば、買取額が上がる可能性も少なくありません。

また、仲介でなく直接買取を積極的に行っている不動産会社であれば、買取も期待できます。

不動産会社選びを悩んでいる人は、ぜひ下記から無料査定を依頼してみてくださいね。

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