任意売却とリースバックの違いとは?併用して住み続ける方法と注意点を解説

2026年8月5日

住宅ローンの返済が難しくなったとき、選択肢としてよく挙げられるのが「任意売却」と「リースバック」です。どちらも自宅を売却する方法という共通点がありますが、目的や売却後の暮らし方は大きく異なります。

この記事では、任意売却とリースバックそれぞれの特徴や違い、そして両者を組み合わせて自宅に住み続ける方法について、個人の方向けにわかりやすく解説します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関（債権者）の合意を得た上で、ローンの残債が残っている自宅を一般的な不動産市場で売却する手続きのことです。通常、住宅ローンを完済できなければ不動産に設定された「抵当権」を抹消できず売却は行えませんが、任意売却では金融機関と協議・調整を行うことで、完済に届かない状態であっても売却を認めてもらうことが可能になります。

任意売却の最大のメリットは、裁判所によって強制的に処分される「競売」を回避できる点にあります。一般的な市場で売却手続きを進めるため、競売よりも高い市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、その分売却代金をローンの返済に多く充てることで、売却後に残る借金（残債）を幅広く圧縮できます。また、周囲に住宅ローンの滞納や売却の事情を知られにくいというプライバシー面での利点もあります。

ただし、任意売却の主な目的は「住宅ローン問題の解決や残債の整理」にあるため、売却が完了した後は所有権が買主へと移り、新居へ引っ越す必要があります。今の家に住み続けることはできませんが、残債の返済方法についても金融機関と無理のない計画を再調整しやすくなるため、経済的な再スタートを図るための非常に有効な解決策となります。

リースバックとは

リースバックとは、所有している自宅をリースバック会社（不動産会社や投資家など）に売却すると同時に、買い手となった事業者と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も引き続き同じ家に住み続けられる不動産取引の仕組みです。通常の不動産売却とは異なり、「不動産の売買契約」と「賃貸借契約」が同時に締結される点が最大の特徴であり、売主は「不動産の所有者」から「賃借人」へと立場が変わります。

リースバックの主な目的は、住み慣れた自宅を引越すことなく、手元のまとまった資産を効率的に現金化することにあります。生活環境や近所付き合いを変える必要がないため、引越しにかかる費用や精神的な負担を大幅に軽減できるという大きなメリットがあります。さらに、売却によって手に入れた資金の使い道（資金使途）に原則として制限がありません。そのため、老後の生活資金や医療・介護費用の確保、住宅ローンの完済、事業資金の調達、さらには将来の相続トラブルを回避するための生前整理など、個々のライフプランに合わせて柔軟に活用することができます。

このように、住み慣れた家での暮らしを維持しながら、資金面での課題や不安をスピーディーに解決できる画期的な選択肢として、多くの方に利用されています。

任意売却とリースバックの違い

住宅ローンの返済や資金調達に悩んだ際、比較検討されることが多いのが「任意売却」と「リースバック」です。どちらも自宅を売却して資金を得る点では共通していますが、その目的や売却後の生活環境、手続きの条件などには明確な違いがあります。それぞれの特徴を正しく理解し、ご自身の状況に合わせた最適な手法を選択することが大切です。

目的の違い

任意売却とリースバックでは、取引を行う最大の目的が大きく異なります。任意売却は、住宅ローンの支払いが困難になった際、競売を回避して残債を大幅に圧縮し、債務整理を行うことを主目的としています。これに対してリースバックは、「住み慣れた自宅に住み続けながらまとまった資金を得ること」が主な目的です。そのため、住宅ローンの返済に困っている方に限らず、老後資金の確保や事業資金の調達など、生活資金を確保したい幅広い層に活用されています。

売却後に住み続けられるかどうか

両者の最も大きな違いは、売却手続きが完了した後にそのまま同じ家に住み続けられるかどうかにあります。任意売却の場合は、通常の不動産売却と同様に所有権が新たな買主へ移転するため、売却後は必ず自宅を退去して新居へ引っ越さなければなりません。一方、リースバックでは売却と同時に買主である事業者と賃貸借契約を結ぶため、所有者から「賃借人」へと立場は変わるものの、これまでと変わらず同じ家に住み続けることが可能です。

債権者（金融機関）の同意が必要かどうか

手続きにおける金融機関（債権者）の同意の必要性にも違いが存在します。住宅ローンの残債がある状態で任意売却を行う場合、売却代金でローンを全額返済できないため、必ず債権者の同意を得て抵当権を抹消してもらう必要があります。一方、リースバックは住宅ローンがすでにない場合や、売却代金でローンを完済できる状態であれば、債権者の同意を得ることなく当事者間で進められます。ただし、残債があり任意売却と併用する場合は債権者の同意が必須となります。

売却価格の違い

売却によって得られる価格の傾向にも相違が見られます。任意売却は一般的な不動産市場で広く買い手を募集するため、競売よりも高く、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高くなります。これに対しリースバックは、買主となるリースバック会社が将来的な賃貸運用や再販売時のリスク、期待利回りを考慮して価格を算定します。そのため、売却価格は市場価格の6〜8割程度が目安となり、任意売却と比較して低くなりやすい傾向があります。

周囲に知られやすいかどうか

売却活動に伴い、周囲や近隣住民に事情を知られるリスクにも差があります。任意売却は一般市場に向けて売出を行うため、不動産ポータルサイトへの物件掲載やチラシの配布、検討者による室内の内覧対応が必要となり、近所に売却の事実を知られる可能性が高くなります。一方、リースバックは購入事業者（リースバック会社）と直接取引を行うため、市場に情報が出回ることがありません。そのため、周囲に知られず秘密裏に手続きを完了させることができます。

違いの一覧表

任意売却とリースバックの主な違いを以下にまとめました。

項目	任意売却	リースバック
主な目的	住宅ローンの残債整理	住み続けながら資金を得る
売却後の居住	引っ越しが必要	そのまま住み続けられる
債権者の同意	必須	通常は不要(併用時は必要)
売却価格の傾向	市場価格に近い	市場価格より低め(6〜8割程度)
周囲に知られる可能性	比較的高い	低い
利用できる状況	オーバーローンでも可	原則として残債を完済できる状態

なお、再建築不可の土地や極端に狭い敷地、接道条件を満たさない物件など、将来的に買い手が付きにくい「流動性の低い」不動産の場合、リースバック事業者が将来の売却や運用リスクを懸念し、査定段階で断られるケースがある点には注意が必要です。

任意売却とリースバックは併用できるのか

任意売却とリースバックは、本来それぞれ異なる目的を持つ別の仕組みですが、一定の条件を満たすことで「併用」することが可能です。住宅ローンの返済に悩みながらも、住み慣れた自宅を手放したくない方にとって、この併用スキームは非常に強力な打開策となります。ここでは、併用の具体的な仕組みや成立するための条件について解説します。

併用の仕組み

通常の任意売却では一般の第三者へ売却するため退去が必要となりますが、リースバックと併用する場合は「購入後に元の所有者へ賃貸すること」を条件として承諾する投資家や専門業者が買主となります。これにより、売却代金でローンを全額完済できないオーバーローンの状態であっても、金融機関と交渉して抵当権を抹消してもらいつつ、所有者から賃借人へと立場を変えてそのまま自宅に住み続けることが可能となります。住宅ローン問題の解決と居住の継続を同時に実現できる点が最大のメリットです。

併用が成立する条件

任意売却とリースバックの併用を成立させるには、金融機関（債権者）が提示された売却価格での任意売却に応じること、買主となる事業者が任意売却案件の取り扱いに対応していること、そして売却後の「家賃」と「残債の分割返済」を無理なく継続できる資金計画が確立されていることが必須条件となります。すべてのリースバック会社が任意売却に対応しているわけではなく、家賃滞納リスクを考慮して対象外とする会社も多いため、任意売却とリースバックの双方に豊富な実績を持つ専門会社へのご相談が不可欠です。の支払いが滞るリスクを懸念して、任意売却物件を対象外としている会社もあります。併用を希望する場合は、任意売却の実績があるリースバック会社を探すことが欠かせません。

任意売却とリースバックの併用が向いているケース

任意売却とリースバックの併用は、単に金銭的な問題を解決するだけでなく、生活環境を守りたいと願うさまざまなご事情をお抱えの方に適した選択肢です。ここでは、具体的な活用事例や向いているケースについて詳しくご紹介します。

引っ越しの負担が大きい家庭

高齢の家族と同居している場合や持病を抱える方がいるご家庭では、転居に伴う環境の変化が健康状態や精神面に大きな負担を与えることがあります。また、小さなお子様がいる家庭では転校や友達関係の変化を避けたいという強いご希望もあります。任意売却とリースバックを併用すれば、住宅ローンの返済負担を再構築しながら住み慣れた地域・自宅での暮らしをそのまま維持できるため、家族の生活基盤や体調を守る上で大変有効なアプローチとなります。

離婚後も住み続けたい場合

離婚に伴い共有名義や住宅ローンの連帯保証関係を解消したいものの、「子どもの通学や生活環境を変えたくない」という理由から一方の親と子どもが家に残り続けたいケースは多く存在します。住宅ローンがオーバーローンであっても、任意売却とリースバックを併用することで、金融機関との適切な交渉を通じて債務整理を進めつつ、居住権を確保することができます。元配偶者との金銭トラブルを早期に清算し、新生活をスムーズにスタートさせる手段として役立ちます。

競売を避けたいが、引っ越しもしたくない場合

住宅ローンの返済が滞り続けると、最終的には裁判所を通じて競売手続きが進められ、強制退去を余儀なくされます。競売では売却価格が市場価格より大幅に安くなり、プライバシーも守られません。任意売却とリースバックを併用することで、競売という最悪の事態を確実に回避し、市場価格に近い水準で取引を行いながら自宅に住み続けることが可能になります。競売通知が届いているような急を要する状況であっても、早めの対策により住まいを守る道が開かれます。

任意売却とリースバックを併用する際の注意点

任意売却とリースバックの併用は、住まいを守りながら債務整理を行える魅力的な手段ですが、実行にあたっては特有の留意事項が存在します。トラブルや資金計画の破綻を防ぐためにも、以下のポイントをあらかじめ把握しておくことが大切です。

家賃と残債の支払いが同時にのしかかる可能性がある

任意売却とリースバックを併用して売却しても、売却代金だけで住宅ローンを全額完済できなければ残債が残ります。この場合、売却後に支払う「毎月の家賃」に加え、残った「ローンの分割返済額」という2つの支払いが同時に発生することになります。収支のバランスが崩れて再び支払いが滞れば、せっかく住み続けた自宅を退去せざるを得なくなります。そのため、併用を進める際は生活費への影響を十分に見極めることが重要です。残債の返済額については、債権者と十分に協議を行い、月々無理のない金額に抑える交渉を事前に行う必要があります。

競売の手続きが進んでしまうと選択肢が狭まる

住宅ローンの滞納が長期間続き、すでに裁判所から競売の申立てがなされている段階になると、売却までに残された時間が非常に限られてしまいます。競売開札期日が近づくほど任意売却の交渉やリースバック会社の審査を行う猶予がなくなり、併用という選択肢自体を選べなくなるリスクが高まります。任意売却とリースバックを成功させるためには、買い手（投資家）の選定や金融機関との合意形成に一定の時間を要します。ローンの返済が苦しいと感じた段階で、できるだけ早い時期に専門家や実績のある会社へ相談することが極めて重要です。

すべての業者が併用に対応しているわけではない

すべてのリースバック会社が任意売却物件を取り扱っているわけではありません。任意売却を伴う取引は手続きが複雑であることに加え、売主の資金力に対する懸念から家賃滞納リスクが高いと判断され、対応を拒絶されるケースも少なくありません。対応不可能な業者へ相談を続けていると、無駄な時間を費やしてしまい競売へのカウントダウンが進んでしまいます。併用を検討する際は、任意売却の取り扱い実績が豊富な専門業者や、双方のスキームに精通した相談窓口へ最初から問い合わせを行い、対応の可否を確認することが成功への近道となります。

債権者との交渉には専門知識が必要

任意売却とリースバックの併用を成立させるには、債権者（金融機関）との間で売却価格や抵当権抹消の条件、配分案の作成など高度な価格交渉や条件調整が不可欠です。金融機関は少しでも多くの回収を目指すため、提示するリースバック価格との間に隔たりが生じやすく、個人が単独で交渉を進めるのは現実的ではありません。無理な条件で進めて失敗するのを防ぐためにも、任意売却とリースバック双方の実績が豊富な不動産会社や、弁護士・司法書士といった法的な専門家のサポートを受けながら慎重に進めることが強く推奨されます。

任意売却かリースバックか、どちらを選ぶべきか

住宅ローンの返済や今後の暮らしに直面した際、「任意売却」と「リースバック」のどちらを選ぶべきか（あるいは併用すべきか）は、ご自身の優先順位や所有されている不動産・ローンの状況によって大きく異なります。

まず、「思い出の詰まった家に住み続けたい」「子どもの学校や生活環境を変えたくない」という想いが最優先である場合は、リースバックが第一選択肢となります。住宅ローンの残債を売却代金で完済できる状態であればリースバック単独で進め、残債が上回るオーバーローンの状態であれば任意売却との併用を検討することになります。

一方で、「住宅ローンの返済負担を解消し、経済的な再スタートを切りたい」「引っ越すことに抵抗はない」という場合は、任意売却単独の手続きが適しています。一般市場で売却するためリースバックよりも市場価格に近い高値で売却しやすく、残った借金をより多く減額できる可能性が高まるためです。

また、「競売だけは絶対に避けたいが、急な引っ越し先の確保や資金の準備が難しい」という状況であれば、対応可能な専門業者へ相談した上で、任意売却とリースバックの併用を目指すのが有効な解決策となります。

最も大切なのは、「住み続けること」と「ローン問題の根本解決」のどちらを優先したいのかをご家族で話し合い、現状の残債額や将来の収支シミュレーションを踏まえた上で、ご自身の状況に最も適した選択肢を見極めることです。」「住宅ローン問題の解決を優先したいのか」を整理したうえで、最適な方法を選ぶことが大切です。

相談から契約までの一般的な流れ

任意売却やリースバック（およびその併用）をご検討される際は、手続きの流れを把握し、段取り良く進めることがスムーズな解決への第一歩となります。一般的なご相談から契約締結までの手順は以下の通りです。

残債と売却見込み額の確認：まずは住宅ローンの残り（残債）を確認し、自宅がいくらで売れそうか概算の査定を行います。
実績豊富な専門窓口へ相談：任意売却・リースバック双方の取り扱い実績が豊富な不動産会社や専門の相談窓口へ問い合わせ、最適な解決策の提案を受けます。
債権者（金融機関）との交渉：売却代金でローンを全額返済できないオーバーローンの場合は、専門家を介して金融機関と任意売却に関する条件調整や交渉を進めます。
リースバック業者選定と条件確認：住み続けたい場合は、任意売却案件に対応できるリースバック業者を選定し、提示される売却価格や毎月の家賃条件を比較・確認します。
資金計画の確立と契約締結：売却後に発生する「家賃」と「残ったローンの返済額」を合算した月々の支払いが、無理なく継続できる計画かを確認した上で売買契約および賃貸借契約を締結します。

特に任意売却を伴う場合は金融機関との交渉期限や競売の手続き期日が関係してくるため、スケジュール感を持って早めに行動を起こすことが大切です。