離婚の財産分与で家はどうなる？評価方法や分け方、請求期限を解説

2026年8月6日

離婚の話し合いの中でも、特に複雑になりやすいのが「家の財産分与」です。名義がどちらか一方になっている場合でも財産分与の対象になるのか、家の価値はどうやって評価するのか、住宅ローンが残っている場合はどう扱うのか——考えるべきことは多岐にわたります。

この記事では、離婚の財産分与における家の扱いについて、対象になる条件、評価方法、具体的な分け方、そして見落としがちな請求期限まで、法的な観点を踏まえて整理して解説します。

財産分与とは

財産分与とは、離婚をした夫婦の一方が、他方に対して財産の分与を請求できる制度です。財産分与には、次の3つの性質があるとされています。

清算的財産分与：婚姻中に夫婦で協力して築いた財産を、公平に分配するもの（基本となる性質）
扶養的財産分与：離婚後の生活を保障するためのもの
慰謝料的財産分与：離婚の原因を作ったことへの損害賠償としての性質

このうち、家の財産分与で中心となるのは「清算的財産分与」の考え方です。婚姻中に夫婦で協力して取得した家であれば、離婚の原因がどちらにあるかにかかわらず、公平に分けるべき財産として扱われます。

財産分与の割合は原則2分の1

財産分与の割合は、まず夫婦間の話し合いで決めるのが基本です。話し合いがまとまらない場合は家庭裁判所の調停や審判で決めることになりますが、共働き・専業主婦（主夫）のいずれのケースでも、夫婦の財産を2分の1ずつに分けるように判断されることが多いとされています。

家は財産分与の対象になる？

単独名義でも対象になる理由

「家の名義が夫（妻）だけになっているから、自分には関係ない」と考える方もいますが、これは誤解です。夫婦のいずれか一方の名義になっている財産であっても、実際には夫婦の協力によって形成されたものであれば、財産分与の対象になります。

例えば、婚姻中に夫の収入で購入し、夫の単独名義になっている家であっても、妻が家事や育児を分担して夫を支えていた場合には、実質的には夫婦で築いた財産とみなされ、財産分与の対象となります。

特有財産にあたる場合は対象外

一方、結婚前から所有していた家や、親から相続・贈与された家など、夫婦の協力とは関係なく取得した財産は「特有財産」として扱われ、原則として財産分与の対象外になります。婚姻期間中に購入した家であっても、頭金の一部が結婚前の貯金や親からの援助で賄われている場合は、その相当額が特有財産として扱われることがあります。

特有財産（頭金など）がある場合の控除の考え方

家の購入時に、結婚前の貯金や親からの援助など特有財産にあたる頭金が使われている場合、財産分与の際にはその相当額を評価額から控除する必要があります。ただし、家の購入時と財産分与時では評価額が変動しているため、単純に頭金の金額をそのまま差し引くのではなく、購入時の価値と現在の価値の変動を考慮したうえで、控除すべき頭金相当分を算出する必要があります。

計算方法が複雑になりやすい部分のため、特有財産の主張がある場合は、弁護士に相談しながら整理することをおすすめします。

家の評価方法

家の財産分与を進めるうえで欠かせないのが「家をいくらと評価するか」です。評価方法によって、分与される金額は大きく変わってきます。

売却する場合の評価

家を売却して代金を分ける場合は、複数の不動産会社から査定を取得し、実際に売却できる見込み額（売却予定価額）を基準に評価するのが一般的です。実際の売却価格が確定するため、もっとも客観的でトラブルになりにくい評価方法といえます。

住み続ける場合の評価（固定資産税評価額・路線価など）

夫婦のどちらかが住み続ける場合は、実際に売却しないため、代わりとなる評価基準が必要になります。代表的な方法には次のようなものがあります。

不動産会社の査定額：市場価格に近い金額を把握できるが、あくまで見込み額
固定資産税評価額：市区町村が算出する評価額で、実勢価格より低くなる傾向がある
相続税路線価：国税庁が公表する土地の評価額で、こちらも実勢価格より低めに出ることが多い

どの評価方法を採用するかによって、算出される評価額が大きく変わることがあります。夫婦間の合意があれば、その内容に従って評価すればよいとされていますが、合意ができない場合は、双方が納得できる客観的かつ合理的な基準を選ぶ必要があります。

評価の基準時はいつか

財産分与の対象となる財産の「範囲」は、原則として夫婦の協力関係が実質的に終了した時点（別居時など）で確定します。一方、その財産を「いくらと評価するか」という評価の基準時は、当事者の公平の観点から、原則として離婚に関する話し合いや裁判が終わる時点とされています。つまり、「対象となる財産の範囲」と「評価する時点」が異なるという、やや複雑な考え方が採られている点に注意が必要です。

財産分与における家の分け方3パターン

家の財産分与を実際に進める方法には、主に次の3つのパターンがあります。

売却して代金を分ける

家を売却し、住宅ローンの残債や諸費用を差し引いた残額を、夫婦で分ける方法です。もっともシンプルで、離婚後のトラブルを残しにくい方法とされています。

夫（または妻）が取得し、代償金を支払う

夫婦の一方が家を取得して住み続け、その分の評価額の半分（または合意した割合）を、もう一方に代償金として支払う方法です。子どもの学校環境などを変えたくない場合に選ばれます。ただし、住宅ローンが残っている場合は、住み続ける側が単独でローンを組み直せるかどうかが実現の前提条件になります。

共有名義のまま残す（非推奨）

家を売却も代償金の精算もせず、共有名義のまま残すという選択肢もあります。ただし、この方法は将来的な売却や活用のたびに元配偶者の同意が必要になるなど、デメリットが多く、多くの弁護士や専門家が推奨しない方法です。

住宅ローンが残っている場合の財産分与

アンダーローンの場合

家の評価額が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」の場合、評価額から残債を差し引いた金額（純資産）が財産分与の対象になります。売却する場合は、売却代金でローンを完済し、残った金額を分けることになります。

オーバーローンの場合

家の評価額が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」の場合、財産分与の対象となる金額はゼロ、あるいはマイナス（負債）として扱われることが一般的です。この場合、売却してもプラスの財産は残らないため、不足分をどちらがどのように負担するのかを、離婚協議の中で話し合っておく必要があります。オーバーローンの状態で売却する場合は、金融機関の同意を得て進める「任意売却」が選択肢になることもあります。

財産分与の請求期限に注意

財産分与には、請求できる期限（除斥期間）があります。原則として、離婚が成立してから2年を経過すると、財産分与を請求する権利は自動的に消滅してしまいます。この期限は時効とは異なり、話し合いの状況によって延長されることはありません。

なお、2024年の民法改正により、財産分与の請求期限は5年に延長されることが決まっており、2026年までに施行される予定です。ただし、施行前の離婚については従来通り2年が適用される可能性があるため、最新の制度内容については弁護士など専門家に確認することをおすすめします。

離婚後、財産分与の話し合いを先延ばしにしていると、必要な資料（査定書や登記事項証明書など）が入手しにくくなることもあります。そのため、財産分与は離婚と切り離して後回しにするのではなく、離婚と同時に取り決めておくことが推奨されています。

話し合いがまとまらない場合は調停・審判へ

夫婦間の話し合いで財産分与の内容がまとまらない場合、家庭裁判所に調停を申し立てることができます。調停でも合意に至らない場合は、審判や離婚裁判の中で財産分与について判断してもらうことになります。すでに離婚が成立している場合でも、財産分与についてのみ、家庭裁判所に調停や審判を申し立てることが可能です。

感情的な対立が大きく、当事者だけでの話し合いが難しい場合は、早い段階で弁護士に相談し、調停も視野に入れながら進めることをおすすめします。

財産分与で後悔しないための注意点

単独名義であっても、家が財産分与の対象になるかどうかを確認する
頭金など特有財産にあたる部分がある場合は、控除の計算を専門家に相談する
家の評価方法（査定額・固定資産税評価額など）について、夫婦間で合意しておく
住宅ローンの残債とアンダーローン・オーバーローンの状態を確認する
財産分与は離婚と同時に取り決め、2年の請求期限を意識する
話し合いが難航する場合は、早めに弁護士へ相談する

家の財産分与は、金額が大きくなりやすいうえに、評価方法や特有財産の扱いなど専門的な判断が必要になる場面が多くあります。感情的になりやすい話し合いだからこそ、客観的な資料と専門家の助言を活用しながら進めることが、後悔のない解決につながります。

財産分与シミュレーション例（特有財産がある場合）

具体的にどのように計算するのか、評価額3,200万円、住宅ローン残債1,400万円、頭金のうち400万円が結婚前の妻の貯金（特有財産）だったケースでシミュレーションしてみましょう。

項目	目安
家の評価額	3,200万円
住宅ローン残債	1,400万円
純資産（評価額−残債）	1,800万円
特有財産（頭金相当分）の控除	約400万円
財産分与の対象となる金額	約1,400万円
夫婦それぞれの取り分（2分の1ずつ）	約700万円ずつ

このように、特有財産の控除があるかどうかで、最終的な取り分は大きく変わります。特有財産の主張がある場合は、購入時の資料（贈与を証明する通帳の記録や契約書など）を用意し、専門家に相談しながら計算を進めることが重要です。

財産分与にかかる税金

家を財産分与する際にも、税金の扱いを理解しておく必要があります。

財産を渡す側（譲渡する側）

財産分与によって家を相手に譲渡した場合、譲渡する側に譲渡所得税が課税される可能性があります。財産分与は「贈与」ではなく、離婚に伴う清算という位置づけであるため、時価で譲渡したものとみなされ、取得時よりも評価額が上がっている場合に課税対象となることがあります。マイホームの場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」が適用できるケースもあります。

財産を受け取る側

一方、家を受け取る側には、原則として贈与税はかかりません。財産分与は夫婦の共有財産を清算するものであり、贈与とは異なる性質を持つためです。ただし、分与された金額が婚姻期間や生活状況に照らして過大と判断される場合など、例外的に贈与税が課される可能性もゼロではありません。

税金の扱いは個々の状況によって異なるため、財産分与を進める前に税理士へ確認しておくと安心です。

財産分与の合意内容を書面に残す重要性

財産分与の内容は、口約束だけで済ませず、離婚協議書や公正証書として書面に残しておくことが重要です。特に以下の項目は、明記しておくことでトラブルを防ぎやすくなります。

家の評価額と、その算出根拠（査定額・固定資産税評価額など）
特有財産として控除した金額とその理由
家の取得者（売却する場合はその旨）と、代償金の金額・支払時期
住宅ローンが残っている場合の残債の扱いと負担者
財産分与の対象とした財産の一覧（預貯金、保険、退職金なども含む）

特に代償金を分割で支払う取り決めをした場合、途中で支払いが滞るケースも見られます。強制執行が可能な「公正証書」として残しておくことで、万が一の未払いにも対応しやすくなります。財産分与は家だけでなく、預貯金や保険、退職金なども含めた総合的な話し合いになることが多いため、まとめて専門家に相談しながら進めることをおすすめします。