持ち家を現金化する方法とは？4つの選択肢とメリット・デメリットを徹底比較

2026年8月5日

急にまとまったお金が必要になったとき、「持ち家を現金化する」という選択肢を思い浮かべる方は少なくありません。老後資金の準備、住宅ローンの返済負担、相続対策、事業資金の調達など、現金化を考えるきっかけはさまざまです。

しかし、不動産の現金化にはいくつかの方法があり、選び方次第で手元に入る金額やスピード、そして住み続けられるかどうかが大きく変わります。「早さを取るか」「価格を取るか」「住まいを手放さずに済むか」によって、最適な方法はまったく違うものになるのです。

この記事では、持ち家を現金化する代表的な4つの方法と、それぞれのメリット・デメリット、現金化までの具体的な流れ、税金や諸費用の注意点、自分に合った方法の選び方までを、実際のケースを交えながらわかりやすく解説します。老後資金の準備や相続対策、住宅ローンの返済に困っている方は、ぜひ参考にしてください。

なぜ持ち家を現金化する人が増えているのか

近年、持ち家を現金化するニーズは高まっています。背景には、次のような社会的な変化があります。

年金だけでは生活費が不足する高齢世帯の増加：人生100年時代といわれる中、退職後の生活資金を持ち家という資産から補おうとする動きが広がっています。
住宅ローンの返済負担：収入減少や急な出費によって、住宅ローンの支払いが苦しくなるケースが増えています。
相続対策としての資産整理：不動産のまま相続すると、複数の相続人で分けにくくトラブルの原因になりやすいため、生前に現金化しておきたいというニーズがあります。
空き家の維持負担：親から相続した家に誰も住まなくなり、固定資産税や管理の手間だけがかかる「空き家問題」も、現金化を検討するきっかけの一つです。

こうした事情を踏まえたうえで、自分の状況にもっとも合う現金化の方法を選ぶことが重要になります。

持ち家を現金化する4つの方法

持ち家を現金化する方法は、大きく分けて次の4つです。

仲介による売却
不動産会社への買取
リースバック
リバースモーゲージ

それぞれ、現金化までにかかる期間や手元に入る金額、住み続けられるかどうかが異なります。まずは全体像をつかんだうえで、自分の状況に合う方法を見極めていきましょう。

仲介による売却

不動産会社に仲介を依頼し、購入希望者を探してもらう、もっとも一般的な売却方法です。不動産ポータルサイトへの掲載や内覧対応を経て、買主が見つかれば売買契約を結びます。

現金化までの流れ

不動産会社に査定を依頼する
媒介契約を結び、売却活動を開始する
内覧対応・価格交渉を経て買主を決定する
売買契約を締結する
引き渡しと同時に売却代金を受け取る

メリット

市場価格に近い金額で売却しやすい
買主との交渉次第で価格が上がる可能性がある
幅広い不動産会社・エリアで対応してもらえる

デメリット

買主が見つかるまで時間がかかる（早くても2〜3ヶ月、半年以上かかることも珍しくない）
内覧対応や近隣への配慮が必要
仲介手数料がかかる

向いている人

急いでいないが、できるだけ高く売りたい人に向いています。

不動産会社への買取

不動産会社が直接、物件を買い取る方法です。買主を探す必要がないため、最短数日〜1ヶ月程度で現金化できるスピード感が最大の特徴です。

現金化までの流れ

不動産会社に買取査定を依頼する
買取価格の提示を受け、条件を確認する
売買契約を締結する
数日〜数週間程度で決済・引き渡しを行う

メリット

現金化までが早い
内覧対応の負担が少ない
契約不適合責任（瑕疵担保責任）が免除されるケースが多い
仲介と違い、確実に売却できる（買主を探す必要がない）

デメリット

売却価格は仲介の相場より6〜8割程度に下がる傾向がある
買取可能なエリアや物件種別に制限がある場合がある

向いている人

とにかく早く現金が必要な人、相続や離婚などで売却期限が迫っている人に向いています。

リースバック

自宅をリースバック運営会社に売却し、その後は賃貸借契約を結んで、同じ家に住み続けながら家賃を支払う方法です。売却によってまとまった資金を得ながら、引っ越しをせずに生活を続けられる点が特徴です。

現金化までの流れ

リースバック会社に査定を依頼する
売却価格・家賃・契約形態（普通借家か定期借家か）の提示を受ける
売買契約と賃貸借契約を同時に締結する
決済後、そのまま同じ家に住み続けながら家賃を支払う

メリット

引っ越しの必要がなく、近隣に知られずに売却できる
売却資金を老後資金や相続対策、事業資金として活用できる
契約内容によっては将来買い戻せる場合もある
固定資産税や修繕費などの所有者負担がなくなる

デメリット

売却価格は仲介よりも低くなりやすい
毎月家賃の支払いが発生する
契約期間や更新条件は事業者によって異なるため、事前確認が必須
定期借家契約の場合、契約期間満了で退去が必要になることがある

向いている人

住み慣れた家に住み続けながらまとまった資金を得たい人、老後資金や相続対策として資産を整理したい人に向いています。

リバースモーゲージ

自宅を担保に金融機関から融資を受け、契約者が亡くなった後に自宅を売却して一括返済する仕組みです。存命中は自宅に住み続けられ、月々の支払いは基本的に利息のみとなります。

現金化までの流れ

金融機関にリバースモーゲージの相談・審査を申し込む
自宅の担保評価を受け、融資限度額の提示を受ける
抵当権設定登記と金銭消費貸借契約を締結する
融資実行後、一括または一定枠内で資金を受け取る

メリット

自宅に住み続けながら資金を調達できる
月々の負担が利息のみで済むケースが多い
年金収入だけでは生活費が不足する高齢者の資金調達手段として活用しやすい
所有権を保持したまま資金を得られる

デメリット

融資限度額は評価額の5〜6割程度にとどまることが一般的
契約者が亡くなった後、相続人が自宅に住み続けられない場合がある
対象エリアや年齢、物件種別などの利用条件が金融機関ごとに定められている
長生きした場合、生存中に融資限度額に達してしまうリスクがある

向いている人

自宅を手放したくないが、年金収入を補う資金が必要な高齢者に向いています。

4つの方法を比較する

方法	現金化までの期間	住み続けられるか	売却価格の目安	毎月の負担
仲介による売却	2〜6ヶ月程度	不可（引っ越しが必要）	市場価格に近い	なし
買取	数日〜1ヶ月程度	不可（引っ越しが必要）	市場価格の6〜8割程度	なし
リースバック	数週間〜1ヶ月程度	可能（家賃を支払って居住）	市場価格より低め	家賃
リバースモーゲージ	数週間程度	可能（担保として提供）	評価額の5〜6割程度が融資上限	主に利息のみ

このように、「価格重視なら仲介」「スピード重視なら買取」「住み続けたいならリースバックかリバースモーゲージ」というのが基本的な選び方の軸になります。

持ち家の現金化でかかる税金・諸費用

持ち家を売却して現金化する場合、以下のような税金・費用がかかる点にも注意が必要です。

譲渡所得税・住民税：売却益（譲渡所得）が出た場合に課税される
仲介手数料：仲介による売却の場合、売買価格に応じて発生（売買価格×3％＋6万円＋消費税が上限の目安）
登記費用：抵当権抹消登記などの手続き費用
印紙税：売買契約書に貼付する印紙代
住民票の異動費用：引っ越しを伴う方法の場合、転居手続きにかかる諸費用

なお、マイホームを売却した場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」など、税負担を軽減できる特例が用意されているケースもあります。この特例は、居住用として使っていた自宅を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。ただし、親族への売却でないことなど適用要件がいくつか定められているため、個々の状況によって使えるかどうかは異なります。税理士や不動産会社に事前に確認しておくと安心です。

またリバースモーゲージやリースバックのように、担保設定や賃貸借契約を伴う方法では、契約時の事務手数料や登記費用が別途発生することもあります。契約前に費用の内訳をしっかり確認しましょう。

ケース別｜自分に合った現金化方法の選び方

とにかく急いで資金が必要なケース

離婚や相続で売却期限が迫っている場合や、住宅ローンの滞納が迫っているような緊急性の高い場合は、「買取」がもっとも現実的な選択肢です。数日〜1ヶ月程度で確実に現金化できるため、時間的な余裕がない状況に向いています。

少しでも高く売りたいケース

急ぎではなく、時間をかけてでも高値で売却したい場合は「仲介による売却」が基本です。複数の不動産会社に査定を依頼し、販売活動の内容や実績を比較したうえで媒介契約を結ぶとよいでしょう。

住み慣れた家を離れたくないケース

「資金は必要だが、今の家から引っ越したくない」という場合は「リースバック」が候補になります。近隣に知られずに売却できる点や、固定資産税の負担がなくなる点も魅力です。

年金収入を補いながら自宅を維持したいケース

老後の生活費を補いつつ、自宅の所有権はできるだけ維持したいという高齢者には「リバースモーゲージ」が向いています。ただし、将来的に相続人がどう扱うかも含めて、事前に家族と話し合っておくことが大切です。

持ち家を現金化する際の注意点

持ち家の現金化を検討する際は、以下の点にも気を配りましょう。

複数社に査定を依頼する

仲介・買取・リースバックいずれの場合も、1社だけで判断せず複数の不動産会社やリースバック事業者に査定を依頼し、条件を比較することが重要です。会社によって査定額や契約条件に差が出ることは珍しくありません。

家族との事前の話し合い

特に相続予定の資産である場合、家族間でのトラブルを避けるためにも、現金化を検討している段階で家族に相談しておくことをおすすめします。特にリバースモーゲージは、契約者の死亡後に相続人が自宅を失う可能性もあるため、事前の合意形成が欠かせません。

長生きリスクへの備え

リースバックやリバースモーゲージで得た資金は、想定以上に長生きした場合に不足する可能性があります。資金計画は余裕を持って立てておきましょう。

物件の立地・条件による制約

リースバックやリバースモーゲージは、駅からの距離や築年数など、物件の条件によって利用できないケースもあります。事前に対象条件を確認しておくことが大切です。

契約内容を十分に理解してから進める

いずれの方法も、一度契約すると簡単には取り消せません。特にリースバックや買取は、仲介による売却と比べて意思決定のスピードが速くなりがちですが、契約書の内容（売却価格、家賃、契約期間、買い戻し条件など）は必ず細部まで確認したうえで進めましょう。

住宅ローンが残っている場合の現金化

住宅ローンの返済中であっても、持ち家を現金化すること自体は可能です。ただし、いくつか押さえておくべきポイントがあります。

アンダーローンとオーバーローン

売却額がローン残債を上回っている状態を「アンダーローン」、下回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。

アンダーローンの場合：売却代金でローンを完済し、残った金額を手元に残すことができます。仲介・買取・リースバックいずれの方法でも対応可能です。
オーバーローンの場合：売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金で補うか、金融機関と相談のうえで「任意売却」という形で進める必要があります。

リースバックを利用する場合も、原則として売却代金でローンを完済できることが前提条件になります。まずは金融機関に残債を確認し、査定額と比較してみましょう。

住宅ローンの返済が苦しいときの選択肢

毎月の返済が家計を圧迫している場合、次のような選択肢があります。

買取：早期に売却してローンを完済し、返済の負担そのものをなくす
リースバック：ローンの返済を家賃の支払いに切り替え、住み続けながら負担を軽減する
金融機関への返済条件の相談：返済期間の延長や返済額の見直しをまず相談する

返済に困った段階で放置してしまうと、選べる選択肢が徐々に狭まっていきます。早めに不動産会社や金融機関、または専門家に相談することが重要です。

相続前に持ち家を現金化するメリット

不動産のまま相続すると、相続人が複数いる場合に「誰がどう相続するか」でトラブルになりやすいという課題があります。現金であれば、相続人の間で公平に分けやすいというメリットがあります。

不動産を売却して現金化しておくことで、遺産分割協議がスムーズになりやすい
空き家として放置されるリスクを避けられる
固定資産税や管理コストの負担を、将来の相続人に引き継がせずに済む

一方で、生前に現金化することで「小規模宅地等の特例」など、不動産のまま相続した場合に使える相続税の軽減制度が使えなくなるケースもあります。相続対策として現金化を検討する場合は、必ず税理士に相談し、不動産のまま相続する場合と現金化してから相続する場合の両方を比較したうえで判断しましょう。

現金化シミュレーション例（評価額2,000万円の持ち家の場合）

実際にどのくらいの資金を手にできるのか、イメージしやすいように評価額（時価）2,000万円の持ち家を例にシミュレーションしてみましょう。あくまで目安であり、実際の金額は物件の状態やエリア、事業者によって変動します。

方法	受け取れる金額の目安	毎月の負担
仲介による売却	約1,900万円前後（諸費用差引前）	なし
買取	約1,200万〜1,600万円程度	なし
リースバック	約1,000万〜1,400万円程度	家賃7万〜10万円程度
リバースモーゲージ	融資枠1,000万〜1,200万円程度	利息のみ（月数千円〜数万円）

このように、同じ物件でも方法によって手取り額や毎月の負担は大きく変わります。「まとまった金額を一度に受け取りたいのか」「毎月の負担をできるだけ抑えたいのか」「住み続けたいのか」を整理したうえで、複数の事業者に具体的な見積もりを依頼することをおすすめします。

現金化を後悔しないためのチェックリスト

方法を決める前に、以下の項目を確認しておくと、契約後のトラブルを防ぎやすくなります。

複数社（できれば3社以上）から見積もり・査定を取ったか
契約形態（普通借家か定期借家か、買い戻し特約の有無など）を理解しているか
毎月の家賃や返済負担を、将来の収入見通しも含めて無理なく支払えるか
家族や相続人となる予定の人に事前に相談したか
契約書の内容（違約金、解約条件、更新条件）を細部まで確認したか
譲渡所得税や特別控除の適用可否について、税理士や専門家に確認したか

特にリースバックやリバースモーゲージは、契約後長期にわたって関係が続く契約です。目先の資金調達だけでなく、5年後・10年後の生活設計まで見据えて検討することが、後悔しない選択につながります。

事業者を選ぶときのポイント

現金化の方法が決まったら、次に重要になるのが「どの事業者に依頼するか」です。以下のポイントを押さえて比較検討しましょう。

実績と対応エリアを確認する

リースバックやリバースモーゲージは、事業者によって対応エリアや取扱物件の条件が異なります。自分の物件が対象エリア・条件に該当するか、まず確認しましょう。

査定額の根拠を説明してもらう

提示された査定額がなぜその金額になるのか、根拠を説明してもらうことも大切です。説明が曖昧な事業者や、極端に高い査定額を提示してくる事業者には注意しましょう。

契約前の相談・質問にしっかり対応してくれるか

契約を急がせるような対応をする事業者は避けたほうが無難です。質問に対して丁寧に、かつわかりやすく回答してくれる事業者を選ぶことで、契約後のトラブルを防ぎやすくなります。

よくある質問

Q. 持ち家を現金化するのに、もっとも早い方法はどれですか？

A. スピード重視であれば「買取」が最短数日〜1ヶ月程度で現金化できます。ただし売却価格は市場価格より低くなる傾向があるため、価格とスピードのバランスを考えて選びましょう。

Q. 住み続けながら現金化する方法はありますか？

A. 「リースバック」または「リバースモーゲージ」であれば、引っ越しをせずに自宅に住み続けながら資金を調達できます。契約形態や資金使途に応じて選ぶとよいでしょう。

Q. 現金化した資金の使い道に制限はありますか？

A. 仲介売却や買取、リースバックで得た売却資金は、基本的に使い道の制限はありません。一方、リバースモーゲージは金融機関によって資金使途が限定される場合があるため、契約前の確認が必要です。

Q. 持ち家を現金化すると税金はかかりますか？

A. 売却益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税や住民税が課税される可能性があります。マイホームの売却には特別控除が適用できる場合もあるため、税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。

Q. 高齢の親の家を現金化する場合、注意すべき点は？

A. 親の判断能力や今後の住まい、相続人となる家族の意向を含めて検討することが重要です。特にリバースモーゲージは契約者死亡後の取り扱いが方法によって異なるため、事前に家族全員で条件を確認しておきましょう。

Q. 住宅ローンが残っていても現金化できますか？

A. 売却代金でローンを完済できる見込みがあれば可能です。売却額がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態の場合は、自己資金での補填や、金融機関との相談（任意売却など）が必要になるケースもあります。事前に残債と査定額を確認しておきましょう。

Q. リースバックとリバースモーゲージ、どちらが得ですか？

A. 一概にどちらが得とはいえません。まとまった資金をより多く得たい、所有権にこだわらないという場合はリースバック、所有権を維持したまま少しずつ資金を得たいという場合はリバースモーゲージが向いています。目的や年齢、資産状況に応じて選びましょう。

Q. 空き家になった実家を現金化する場合も、同じ4つの方法から選べますか？

A. 基本的には同じ4つの方法から検討できますが、空き家の場合はリースバックのように「住み続ける」ことを前提とした方法よりも、仲介による売却や買取が選ばれるケースが多くなります。空き家のまま放置すると固定資産税の軽減措置が受けられなくなるリスクもあるため、早めの検討がおすすめです。

Q. 現金化にかかる期間中、生活費が足りない場合はどうすればいいですか？

A. 現金化には査定から決済までの期間が必要になるため、資金が必要な時期が明確な場合は、あらかじめ余裕を持ったスケジュールで動き出すことが大切です。急を要する場合は、現金化までのスピードが早い「買取」やリースバックを中心に、複数社へ同時に相談することで、必要な時期までに資金を確保できる可能性が高まります。

まとめ

持ち家を現金化する方法には、仲介による売却・買取・リースバック・リバースモーゲージの4つがあり、それぞれ現金化までの期間や売却価格、住み続けられるかどうかが異なります。老後資金の準備、住宅ローンの返済負担の軽減、相続対策、空き家の整理など、現金化を検討する理由は人それぞれですが、目的に合わない方法を選んでしまうと「思っていたより手取りが少なかった」「住み続けられなかった」といった後悔につながりかねません。