「毎月の住宅ローンの返済が苦しい」「収入が減って、このままでは支払いを続けられないかもしれない」——そんな不安を抱えたとき、選択肢の一つとして検討されているのが「リースバック」です。
自宅を手放すことになる一方で、引っ越しをせずにそのまま住み続けられるという特徴から、住宅ローンの返済に悩む方の相談先として注目されています。この記事では、住宅ローンが払えなくなったときにリースバックがどのように役立つのか、利用できる条件や注意点、他の選択肢との違いについて、個人の方向けにわかりやすく解説します。
住宅ローンが払えないとき、そのままにするとどうなるか
住宅ローンの返済を滞納すると、段階的に状況が悪化していきます。
まず、滞納が始まると金融機関から督促の連絡が来て、一定期間が過ぎると「期限の利益」を失い、残債を一括で請求されるようになります。それでも支払いができない状態が続くと、最終的には自宅が競売にかけられ、強制的に立ち退きを求められることになります。競売は市場価格より安い金額で売却されることが多く、手元に資金がほとんど残らないうえに、信用情報にも大きな影響が残ります。
こうした事態を避けるためには、返済が本当に難しくなったと感じた早い段階で、金融機関への相談やリースバック・任意売却といった選択肢を検討することが重要です。
リースバックとは何か
リースバックとは、自宅をリースバック会社に売却し、その会社と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も同じ家に賃借人として住み続けられる仕組みです。売却によってまとまった資金を一括で受け取れるため、その資金を住宅ローンの返済に充てることができます。
一般的な不動産売却と異なり転居の必要がないため、「住宅ローンは解消したいが、住み慣れた家や周辺環境は変えたくない」という方の悩みに応えやすい方法といえます。
住宅ローンが残っていてもリースバックは利用できるのか
結論として、住宅ローンが残っていてもリースバックの利用自体は可能です。ただし、住宅ローンの残債と売却価格の関係によって、利用できるかどうかが大きく変わります。
アンダーローンなら基本的に利用できる
自宅の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態を「アンダーローン」と呼びます。この場合、売却代金で残債を完済し、抵当権を抹消できるため、リースバックを問題なく利用できます。
オーバーローンだと利用が難しくなる
反対に、住宅ローンの残債が売却価格を上回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。住宅ローンには金融機関による抵当権が設定されており、この抵当権を外すには、原則として売却代金で残債を完済する必要があります。オーバーローンの状態では完済ができないため、金融機関の同意が得られず、リースバックの利用が難しくなります。
自分がどちらの状態か確認する方法
自分がアンダーローンかオーバーローンかを確認するには、次の2つを把握する必要があります。
- 住宅ローンの残債:金融機関発行の残高証明書や返済予定表、またはコールセンターへの問い合わせで確認できます
- 自宅の売却見込み額:リースバック会社や不動産会社に査定を依頼することで把握できます
売却見込み額から残債を差し引いてプラスになればアンダーローン、マイナスになればオーバーローンです。
オーバーローンでもリースバックを利用する方法
オーバーローンの状態であっても、条件によってはリースバックを利用できる可能性があります。
自己資金で不足分を補う
貯蓄や親族からの援助などで不足分を補い、住宅ローンを完済できれば、抵当権を抹消してリースバックを進められます。ただし、不足額が大きい場合は資金の準備自体が難しく、特にすでに返済を滞納している状況では現実的でないことも少なくありません。
任意売却と組み合わせる
任意売却とは、金融機関(債権者)の同意を得たうえで、オーバーローンの状態のまま自宅を売却する方法です。任意売却によって残った債務については、金融機関と相談のうえ、無理のない範囲で分割返済していく形になります。
任意売却とリースバックを組み合わせれば、オーバーローンの状態でも自宅に住み続けられる可能性がありますが、すべてのリースバック会社が任意売却物件を取り扱っているわけではない点に注意が必要です。任意売却を利用する方は資金力に不安があるケースも多く、家賃の支払いが滞るリスクを懸念して、任意売却物件を対象外としている会社もあります。オーバーローンで検討する場合は、任意売却に対応しているリースバック会社を探すことが欠かせません。
また、任意売却とリースバックを組み合わせても住宅ローンの残債がゼロになるわけではない場合、家賃の支払いと残った債務の返済が同時にのしかかることになります。家計への影響をよく見極めたうえで判断することが大切です。
住宅ローンが払えないときにリースバックを選ぶメリット
まとまった資金で住宅ローンの負担を解消できる
売却代金を住宅ローンの完済に充てることで、毎月の返済という重荷から解放されます。返済のプレッシャーがなくなること自体が、大きな安心材料になります。
引っ越しをせずに住み続けられる
一般的な売却であれば新居を探し、引っ越し費用や手続きの手間がかかりますが、リースバックであれば転居が不要です。子どもの学校や近所付き合いといった生活環境を変えずに済む点は、大きなメリットといえます。
自宅を手放したことを周囲に知られにくい
外から見た様子は変わらないため、経済的な事情で自宅を売却したことを、近所や知人に気付かれにくいという安心感もあります。
固定資産税などの負担がなくなる
所有権がリースバック会社に移るため、固定資産税や都市計画税、マンションであれば管理費・修繕積立金といった維持費の負担がなくなります。
将来的に買い戻せる可能性がある
契約内容によっては、生活が立て直せたタイミングで自宅を買い戻せる場合があります。ただし、買い戻し価格は当初の売却価格より高くなるのが一般的なので、資金計画は慎重に立てる必要があります。
住宅ローンが払えずリースバックを利用する際の注意点
家賃の支払い能力が審査される
リースバックは融資ではないため、住宅ローンのような厳格な与信審査はありませんが、契約後は毎月家賃を支払い続けられるかどうかが確認されます。年金や給与など、安定した収入があることが条件になるのが一般的です。
家賃が周辺相場より高くなることがある
リースバックの家賃は、売却価格をもとにリースバック会社が設定する期待利回りによって決まるため、周辺の賃貸相場よりも高めに設定されることがあります。返済が苦しくてリースバックを選んだにもかかわらず、家賃の負担で再び生活が圧迫されては本末転倒です。契約前に、長期的に無理なく支払える金額かどうかをしっかりシミュレーションしましょう。
家賃を滞納すると退去や買い戻し不可のリスクがある
リースバック後に家賃の支払いが滞ると、一般的な賃貸契約と同様に退去を求められることがあります。滞納が許容される期間は契約によって異なりますが、目安として2〜3ヶ月程度とされることが多いようです。また、家賃の滞納は契約違反(債務不履行)とみなされ、買い戻しの権利を失う可能性もあるため注意が必要です。
競売にかけられる前に行動する必要がある
金融機関からすでに競売の手続きが進められている状態になると、リースバックの利用は難しくなります。返済が厳しいと感じたら、できるだけ早い段階で金融機関やリースバック会社、専門の相談窓口に相談することが重要です。
リースバック以外の選択肢との比較
住宅ローンの返済が苦しいときの対処法は、リースバックだけではありません。それぞれの特徴を理解したうえで、自分の状況に合った方法を選びましょう。
通常の不動産売却
アンダーローンであれば、通常の仲介売却も選択肢になります。リースバックより高値で売却できる可能性がありますが、新居を探して引っ越す必要があり、時間や手間もかかります。
任意売却
オーバーローンで、リースバックの利用が難しい場合は、任意売却単独での売却も選択肢です。競売に比べて市場価格に近い価格で売却でき、残債の返済計画についても金融機関と相談しながら進められます。ただし、住み続けることはできず、新居への引っ越しが必要です。
金融機関への返済条件変更の相談
返済期間の延長や返済額の見直しなど、金融機関に条件変更(リスケジュール)を相談する方法もあります。自宅を手放さずに済む可能性がある一方で、根本的な収入状況が改善しなければ、後々また同じ問題に直面するおそれもあります。
リースバックを検討する際の相談の流れ
- 住宅ローンの残債を確認する(アンダーローンかオーバーローンかを把握する)
- 複数のリースバック会社に査定を依頼し、売却見込み額と家賃の目安を確認する
- オーバーローンの場合は、任意売却に対応している会社かどうかを確認する
- 提示された条件(売却価格・家賃・契約形態)を比較し、無理なく支払える内容かシミュレーションする
- 納得できる条件の会社と契約を進める
早めに行動を起こすほど、選べる選択肢の幅は広がります。「まだ大丈夫」と先延ばしにせず、返済に不安を感じ始めた段階で相談してみることをおすすめします。
まとめ
住宅ローンの返済が苦しくなったとき、リースバックは自宅に住み続けながら資金を確保できる有効な選択肢の一つです。ただし、利用できるかどうかは住宅ローンの残債と売却価格の関係(アンダーローンかオーバーローンか)によって大きく左右され、オーバーローンの場合は自己資金の補填や任意売却との組み合わせが必要になります。
競売という最悪の事態を避けるためにも、返済が厳しいと感じたら早めに行動し、複数のリースバック会社に相談しながら、自分の状況に合った選択肢を見極めることが大切です。
