家を売っても住み続ける方法とは？リースバックの仕組みと注意点を解説

2026年8月5日

「家を売ってまとまったお金を用意したいけれど、住み慣れた家から引っ越したくない」——そんな悩みを解決できる方法が「リースバック」です。

家を売却すると、通常はその家を出て新しい住まいへ引っ越す必要があります。しかしリースバックを利用すれば、自宅を売却したあとも家賃を支払いながら、そのまま同じ家に住み続けることができます。

この記事では、家を売っても住み続けられる仕組みや、メリット・デメリット、後悔しないために押さえておきたい注意点まで、わかりやすく解説します。

家を売っても住み続けられる「リースバック」とは

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅をリースバック運営会社（不動産会社など）に売却し、その後は買主と賃貸借契約を結んで、家賃を支払いながら同じ家に住み続ける仕組みです。

通常の不動産売却では、所有権が買主に移った時点で引っ越しが必要になります。しかしリースバックでは「売却」と「賃貸」がセットになっているため、所有権は手放しても居住は継続できるという点が最大の特徴です。

まとまった売却資金を得られる一方で、毎月の家賃（リース料）を支払う必要がある、という点は通常の賃貸と同じです。

仲介・買取との違い

同じ「不動産を売る」方法でも、仲介や買取とリースバックでは大きな違いがあります。

項目	仲介・買取	リースバック
売却後の住まい	引っ越しが必要	そのまま住み続けられる
近隣への周知	売却活動でわかることがある	周囲に知られにくい
売却価格	市場価格に近い（仲介）	市場価格より低めになりやすい
毎月の支払い	なし	家賃（リース料）が発生

「できるだけ高く売りたい」なら仲介、「引っ越しをせずに資金を得たい」ならリースバック、というのが基本的な使い分けの軸になります。

リースバックの契約手続きの流れ

実際にリースバックを利用する場合、一般的には次のような流れで進みます。

リースバック会社への相談・査定依頼：複数社に問い合わせ、売却価格と家賃の見積もりを取る
条件の提示・比較検討：売却価格、家賃、契約形態（普通借家か定期借家か）、買い戻し特約の有無などを確認する
売買契約・賃貸借契約の締結：売却と賃貸の契約を同時に結ぶ
決済・所有権移転：売却代金を受け取り、所有権がリースバック会社に移る
賃貸借契約に基づく居住の開始：以降は賃借人として、毎月家賃を支払いながら生活を続ける

査定から契約までは早ければ数週間程度で完了することが多く、通常の仲介売却に比べてスピーディーに進む点も特徴です。

どんな場面でリースバックが選ばれているか

リースバックが選ばれる代表的な場面には、次のようなケースがあります。

老後資金の確保：年金収入だけでは生活費が不足する場合に、自宅を売却して資金を確保しつつ、住み慣れた環境を維持したいケース
住宅ローンの返済負担の軽減：ローンの返済が苦しくなった際、売却によって完済し、支払いを家賃に切り替えるケース
事業資金の調達：自営業者が、事業運転資金を確保するために自宅を活用するケース
相続前の資産整理：将来の相続をスムーズにするため、生前に不動産を現金化しておくケース
急な出費への対応：医療費や教育費など、まとまった資金が急に必要になったケース

いずれのケースでも共通しているのは、「まとまった資金は必要だが、生活環境は変えたくない」というニーズです。

リースバックのメリット

住み慣れた家にそのまま住める

引っ越しをする必要がないため、周囲の生活環境や子どもの学区、近所付き合いを変えずに済みます。特に高齢の方にとっては、住環境が変わらないことの安心感は大きなメリットです。

まとまった資金を得られる

自宅を売却するため、老後資金・事業資金・住宅ローンの一括返済・教育費など、まとまった資金を一度に確保できます。使い道に制限がないケースが多いのも特徴です。

近隣に知られず売却できる

仲介による売却では、不動産ポータルサイトへの掲載や「売り出し中」の看板設置など、周囲に知られる可能性があります。リースバックでは、こうした売却活動を行わずに契約が完了するため、経済的な事情を周囲に知られたくない場合にも向いています。

固定資産税などの負担がなくなる

所有権が買主（リースバック会社）に移るため、固定資産税や都市計画税、火災保険料、修繕費用などの所有者としての負担がなくなります。毎月の家賃だけを支払えばよいというシンプルさもメリットの一つです。

リースバックのデメリット・注意点

国民生活センターも「自宅を売っても住み続けられる？　リースバックは慎重に検討して！」と題した注意喚起を行っており、リースバックで結んだ賃貸借契約は期間が定められる場合も多く、ずっと住み続けられる保証はないと指摘しています。契約前に、以下の点をしっかり理解しておくことが重要です。

売却価格は相場より低くなりやすい

リースバックの売却価格は、仲介による売却相場よりも低くなる傾向があります。運営会社は売却後に賃貸として運用するため、賃貸利回りを考慮した価格設定になることが理由です。少しでも高く売りたい場合は、仲介による売却も含めて比較検討することをおすすめします。

家賃（リース料）の負担が発生する

売却後は「所有者」から「賃借人」に立場が変わるため、毎月家賃を支払う必要があります。家賃が相場より高く設定されるケースもあるため、契約前に金額の妥当性を確認しておきましょう。

ずっと住み続けられるとは限らない

リースバックの賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。定期借家契約の場合、契約期間が満了すると原則として更新されず、退去を求められる可能性があります。「住み続けたい」という目的でリースバックを利用するなら、契約形態の確認は欠かせません。

また、家賃を滞納すると契約解除となり、住み続けることができなくなる点にも注意が必要です。

クーリング・オフができない

不動産の売買契約は、一般的な訪問販売とは異なりクーリング・オフの対象外です。一度契約が成立すると、原則として無条件での解除はできません。契約内容をよく理解しないまま契約を進めてしまうと、後から「こんなはずではなかった」というトラブルにつながる可能性があります。

家を売っても住み続けるためのポイント

普通借家契約を選ぶ

長く住み続けたい場合は、契約更新が可能な「普通借家契約」を選ぶことが重要です。定期借家契約は契約期間終了とともに退去が前提となるため、長期居住を希望する場合は特に注意して確認しましょう。

買い戻し特約の有無を確認する

リースバック会社によっては、将来的に自宅を買い戻せる「再売買の予約」や「買い戻し特約」を用意している場合があります。将来的な買い戻しを視野に入れているなら、買い戻し価格や期限などの条件も事前に確認しておきましょう。

複数のリースバック会社を比較する

売却価格や家賃、契約条件は運営会社によって差があります。1社だけで判断せず、複数のリースバック会社に査定を依頼し、条件を比較することが後悔しないための第一歩です。

家賃の支払い能力を現実的に見積もる

リースバック利用後は、毎月の家賃を継続して支払っていく必要があります。年金収入や今後の収支の見通しを踏まえ、無理なく支払い続けられる金額かどうかを事前にシミュレーションしておきましょう。

リースバックの家賃はどう決まる？シミュレーション例

リースバックの家賃は、一般的に「売却価格に期待利回り（年利）をかけて12ヶ月で割る」という考え方で設定されることが多く、期待利回りはおおむね年8〜13％程度が目安とされています。

たとえば、売却価格1,500万円、期待利回り10％のケースで計算すると、以下のようになります。

項目	目安
売却価格	1,500万円
期待利回り（年）	10％
年間家賃	150万円
月額家賃の目安	約12万5,000円

あくまで一つの考え方に基づく目安であり、実際の家賃は事業者や物件の条件によって異なります。契約前には、必ず複数社から具体的な見積もりを取り、無理なく支払い続けられる金額かどうかをシミュレーションしておきましょう。

特に年金収入が中心となる高齢者の場合、月々の家賃が生活費を圧迫しないか、退職後の収支計画に照らし合わせて確認することが欠かせません。

普通借家契約と定期借家契約の違い

「住み続ける」ことを重視するなら、契約形態の違いを正しく理解しておくことが欠かせません。

項目	普通借家契約	定期借家契約
契約更新	原則として更新できる	契約期間満了で終了（原則更新なし）
貸主からの解約	正当事由がなければ困難	契約期間満了で退去を求められる
長期居住のしやすさ	比較的しやすい	契約期間次第で退去のリスクがある
家賃の傾向	やや高めに設定されることもある	比較的抑えられることもある

「できるだけ長く、今の家に住み続けたい」という場合は、契約時にどちらの形態かを必ず確認し、可能であれば普通借家契約を選ぶことをおすすめします。定期借家契約の場合でも、再契約前提の条件になっているケースもあるため、契約書の文言を細部までチェックしましょう。

契約前に確認しておきたい事業者選びのチェックリスト

リースバック会社を選ぶ際は、以下の項目を事前にチェックしておくと安心です。

売却価格・家賃の算出根拠を明確に説明してくれるか
契約形態（普通借家か定期借家か）を書面で明示しているか
買い戻し特約の有無、買い戻し価格・期限の条件が明確か
契約更新時の家賃改定ルールが契約書に記載されているか
家賃滞納時の対応や退去に関するルールが明確か
契約を急がせるような対応をしていないか
会社の実績や運営年数、対応エリアが自分の物件に合っているか

複数社を比較する際は、査定額の高さだけでなく、契約条件のわかりやすさや説明の丁寧さも重要な判断材料になります。

こんなトラブルに注意

国民生活センターに寄せられる相談の中には、リースバックに関する契約トラブルも見られます。代表的なパターンとしては、次のようなものが挙げられます。

契約時の説明が不十分なまま契約を進めてしまい、想定より家賃が高いことに後から気づいた
定期借家契約であることを十分理解しないまま契約し、契約期間満了後に退去を求められた
家賃の支払いが難しくなり、契約解除・退去に至ってしまった
買い戻し特約の条件を誤解しており、想定していた価格・期限で買い戻せなかった

こうしたトラブルの多くは、契約前の説明不足や理解不足が原因となっています。契約を急がず、家族や信頼できる第三者にも相談しながら、契約内容を十分に理解したうえで進めることが何より大切です。不安な場合は、消費生活センター（消費者ホットライン188）に相談することもできます。

リースバック以外に「売っても住み続ける」方法はある？

親族間売買

住宅ローンの返済が困難になった場合などには、子どもなど親族に自宅を買い取ってもらい、そのまま住み続けるという方法もあります。買主が親族であるため心理的な抵抗感が少なく、家賃を格安または無償に設定しやすいという特徴があります。ただし、親族側の住宅ローン審査が通ることが前提となるため、誰にでも使える方法ではありません。

リバースモーゲージとの違い

自宅を担保に融資を受け、契約者が亡くなった後に売却して返済する「リバースモーゲージ」も、住み続けながら資金を得る方法の一つです。ただしリバースモーゲージは「売却」ではなく「担保による借入」である点がリースバックと異なります。存命中は所有権を保持できる一方、融資限度額は評価額の5〜6割程度にとどまることが一般的です。

「所有権を手放してでもまとまった資金がほしい」ならリースバック、「所有権は残したまま資金を借りたい」ならリバースモーゲージ、という違いを押さえておくとよいでしょう。

リースバックの利用が向いている人

住み慣れた家や地域を離れたくない人
老後資金や事業資金として、まとまった資金を早期に確保したい人
売却の事実を近隣や周囲に知られたくない人
固定資産税や修繕費など、持ち家の維持負担から解放されたい人
相続前に資産を現金化し、家族間で分けやすくしておきたい人

リースバックが向いている人・向いていない人

向いている人

住み慣れた家や地域から離れたくない人
近隣や周囲に売却の事実を知られたくない人
老後資金や事業資金を早期にまとまった形で確保したい人
固定資産税や修繕費など、持ち家の維持負担から解放されたい人
将来的に買い戻す可能性も視野に入れたい人

向いていない人

少しでも高く売却したい人（仲介による売却のほうが高値になりやすい）
毎月の家賃負担を避けたい人
定年後の収入が不安定で、長期的な家賃の支払いに不安がある人
契約内容を十分に検討する時間を取れない人

自分のニーズが「価格」「スピード」「住み続けられること」のどれを優先するのかを整理したうえで、リースバックが本当に適した方法かどうかを見極めることが大切です。

仲介による売却との比較で考える

「売っても住み続ける」ことを最優先にしない場合は、仲介による売却も選択肢に入ります。仲介による売却は、リースバックよりも高値で売却できる可能性が高い一方、引っ越しが前提となります。

今の家に住み続けたい気持ちが強い → リースバック
多少の引っ越しは受け入れられるので、できるだけ高く売りたい → 仲介による売却
住み替え先の目処が立っていない、環境を変えたくない事情がある → リースバック

「なぜ住み続けたいのか」という理由を明確にしておくと、リースバックが本当に自分に合っているかどうかを判断しやすくなります。

よくある質問

Q. リースバックを使えば、必ずずっと住み続けられますか？

A. いいえ、保証されているわけではありません。契約形態（普通借家契約か定期借家契約か）や契約更新の条件によって、住み続けられる期間は異なります。長期居住を希望する場合は、契約内容を必ず確認しましょう。

Q. リースバックの売却価格はどのくらい低くなりますか？

A. 会社や物件によって差はありますが、仲介による売却相場よりも低く設定されるケースが一般的です。複数社に査定を依頼し、条件を比較することをおすすめします。

Q. 家賃が払えなくなったらどうなりますか？

A. 家賃を滞納すると、最終的には賃貸借契約が解除され、退去を求められる可能性があります。契約前に、無理のない家賃設定かどうかを現実的に見積もっておくことが大切です。

Q. 将来的に自宅を買い戻すことはできますか？

A. リースバック会社によっては、買い戻し特約（再売買の予約）を用意している場合があります。将来的な買い戻しを希望する場合は、契約前に買い戻し条件や価格について確認しておきましょう。

Q. リースバック以外に、売っても住み続ける方法はありますか？

A. 子どもなど親族に買い取ってもらう「親族間売買」や、所有権を維持したまま融資を受ける「リバースモーゲージ」といった方法もあります。それぞれ仕組みや条件が異なるため、自分の状況に合った方法を比較検討しましょう。

Q. リースバックの家賃は、途中で値上がりすることはありますか？

A. 契約更新時に家賃が見直され、値上げされるケースもあります。契約書に家賃改定のルールが明記されているか、事前に確認しておきましょう。特に長期間の居住を想定している場合は重要な確認ポイントです。

Q. 売却した家を将来買い戻すことはできますか？

A. リースバック会社によっては、買い戻し特約（再売買の予約）を用意している場合があります。ただし買い戻し価格は売却価格より高く設定されることが一般的で、期限も定められています。将来的な買い戻しを希望する場合は、契約前に条件を細かく確認しておきましょう。

Q. リースバックとリースバック以外の「賃貸に住み替える」方法とでは何が違いますか？

A. 自宅を売却して別の賃貸物件に引っ越す「売却＋賃貸への住み替え」と異なり、リースバックは同じ家にそのまま住み続けられる点が最大の違いです。住み慣れた環境や近隣との関係を変えたくない場合は、リースバックのほうが向いています。

Q. 相談だけでも利用できますか？契約を急かされませんか？

A. 多くのリースバック会社では、査定や条件提示までは無料で相談できます。ただし、事業者によっては契約を急がせる対応をするケースもあるため、比較検討の時間を十分に取れるかどうかも、事業者選びの判断材料にするとよいでしょう。

Q. リースバックを利用すると、周囲に売却したことがバレますか？

A. 仲介による売却のように不動産ポータルサイトへの掲載や「売り出し中」の看板設置を行わないため、周囲に知られにくいのが特徴です。ただし、登記情報は誰でも閲覧できるため、絶対に知られないという保証まではできない点は理解しておきましょう。

Q. マンションでもリースバックは利用できますか？

A. 戸建てだけでなく、マンションでもリースバックを利用できるケースは多くあります。ただし、管理規約や築年数、立地条件によっては対象外となることもあるため、まずは事業者に問い合わせて確認しましょう。

まとめ

家を売っても住み続ける方法として代表的なのが「リースバック」です。自宅を売却してまとまった資金を得ながら、家賃を支払うことで住み慣れた家に住み続けることができます。老後資金の確保、住宅ローンの返済負担の軽減、事業資金の調達、相続対策など、活用できる場面は幅広く、「引っ越したくないけれど資金が必要」という悩みを解決できる有力な選択肢です。

一方で、売却価格が相場より低くなりやすい点や、契約形態（普通借家か定期借家か）によっては長期居住が保証されない点、家賃の支払いが継続的に発生する点など、事前に理解しておくべき注意点も少なくありません。国民生活センターも慎重な検討を呼びかけているとおり、契約内容をよく確認し、家族にも相談したうえで判断することが大切です。