家を資産として使う方法：売却・賃貸・金融活用まで徹底解説

2026年8月8日2026年8月10日

「マイホームは一生に一度の買い物」と言われた時代から、時代は大きく変化しました。かつては「住むための場所」としてのみ捉えられていた住宅ですが、現代においては、個人の資産形成や将来の生活資金を支える「最大級の動かせる資産」として注目を集めています。

近年、超高齢化社会の到来や働き方の多様化、老後資金2,000万円問題などを背景に、所有している家をいかに有効活用するかというテーマに関心が高まっています。「子育てが終わって広い家を持て余している」「老後の生活費を確保したい」「相続した実家をそのままにしておくのはもったいない」といった悩みを抱える方にとって、家を資産として活用する選択肢を知っておくことは、人生の選択肢を大きく広げることにつながります。

家を資産化する方法は、単に「売る」だけではありません。

住み慣れた家にそのまま住み続けながら現金を得る
第三者に貸し出して毎月の不労所得（家賃収入）を得る
家を担保にしてまとまった融資を受ける

このように、目的やライフスタイルに応じた多様なアプローチが存在します。

本記事では、1万文字を超える圧倒的な情報量と網羅性で、家を資産として使うためのすべての選択肢を徹底的に解説します。売却、リースバック、リバースモーゲージ、賃貸活用、不動産担保ローンなど、それぞれの仕組み、メリット・デメリット、注意点、そして具体的な手続きの流れまで、わかりやすく紐解いていきます。

この記事を最後まで読むことで、あなたにとって所有する家が単なる「住居」から「未来の暮らしを守り、お金を生み出す最高のパートナー」へと変わるはずです。

「家＝資産」として捉えるための基礎知識

家を有効活用するステップを踏み出す前に、まずは「自分の家が資産としてどれほどの価値を持っているのか」を正しく把握し、不動産という資産の基本的な性質を理解しておくことが重要です。基礎知識がないまま進めてしまうと、相場より安く手放してしまったり、思い通りの収益が得られなかったりするリスクがあります。

戸建てとマンションの資産価値の違い

不動産を資産として評価する際、戸建てとマンションでは価値の残り方や減価（価値が下がっていくこと）のスピードが大きく異なります。

① 戸建ての資産価値の特徴

戸建て住宅は「建物」と「土地」の2つで構成されています。

建物の価値： 木造住宅の場合、税法上の法定耐用年数は22年と定められています。実際の市場価値も、築15年〜20年を過ぎると大きく下落し、築25年を超えると建物の価値はほぼ「ゼロ」と査定されるケースが一般的です。
土地の価値： 建物とは異なり、土地は経年劣化しません。そのため、周辺の地価公示価格や取引相場に応じて価値が維持・変動します。築年数が経った戸建てであっても、土地の立地条件が良ければ安定した資産価値を保ち続けることができます。

② マンションの資産価値の特徴

マンションは「専有部分（部屋）」と「敷地権（土地の共有持分）」で構成されています。

構造と耐久性： マンションの多くは鉄筋コンクリート造（RC造）または鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）であり、法定耐用年数は47年と木造より大幅に長く設定されています。
価値の減価スピード： 木造戸建てに比べて価値が落ちるスピードが緩やかです。適切な修繕や管理が行われているマンションであれば、築20年〜30年が経過していても高い市場価値を維持している物件が少なくありません。
立地の優位性： 駅近くや都市部に建てられていることが多いため、利便性の高さから「売りやすい」「貸しやすい」という高い流動性（現金化のしやすさ）を持っています。

築年数が資産価値に与える影響

不動産市場において、築年数は価格を左右する最大の要因の一つです。一般的に、新築時から築5年までの下落幅が最も大きく、その後は築20年程度までゆるやかに落ち込んでいきます。

しかし、「築年数が古い＝資産価値がない」と諦める必要はありません。近年では中古リノベーション市場の拡大に伴い、築古物件でも以下のような要素があれば十分に資産として活用可能です。

耐震補強やインフラの改修が行われているか
管理組合による大規模修繕工事が計画的に実施されているか（マンションの場合）
新耐震基準（1981年6月以降の建築確認）を満たしているか

自分の家の「現在の資産価値」を知る方法（査定・相場調査）

家を資産として活用するための第一歩は、現在の市場価値（＝今いくらで売れるのか、いくらで貸せるのか）を正確に知ることです。自分で調べる方法と、プロに依頼する方法を組み合わせるのがおすすめです。

① 自分で相場を調べる方法

ポータルサイトの活用： SUUMOやHOME’Sなどの不動産情報サイトで、ご自身の物件と「エリア」「駅徒歩分数」「築年数」「専有面積・間取り」が近い類似物件がいくらで売り出されているか（あるいは貸し出されているか）を確認します。
レインズ・土地総合情報システムの活用： 国土交通省が提供する「不動産取引価格情報検索」などで、実際に取引された過去の実績価格を調べることができます。売り出し価格ではなく「実際の成約価格に近い水準」を把握するのに役立ちます。

② プロによる査定を受ける方法

机上査定（簡易査定）： 築年数、面積、立地などのデータをもとに、過去の取引事例を参照して概算の査定額を出す方法です。数時間〜1日程度で結果がわかり、手軽に相場感をつかむことができます。
訪問査定： 不動産会社の担当者が現地を訪れ、日当たり、眺望、室内のコンディション、周辺環境、道路との接道状況などを細かく確認した上で正確な価格を算出します。実際に売却や賃貸化を進める段階では、訪問査定が必須となります。

家を資産活用する際は、1社だけの査定結果を鵜呑みにせず、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、比較・検討することが成功の鍵となります。

【方法①】家を売って資産化する（売却）

家を資産として活用する方法の中で、最もシンプルかつ一度に最もまとまった資金を得られるのが「売却」です。売却によって得た資金は、老後資金への充当、新しい住まいへの買い替え、他の金融商品（株式や投資信託など）への再投資など、自由度の高い活用が可能になります。

ここでは、家を売却して最大限の資産効果を得るための基本スキームや高値売却の戦略、税金対策について解説します。

不動産売却の基本スキーム

不動産の売却手続きは、一般的に以下のようなステップで進行します。引き渡しまでの期間は、概ね3ヶ月〜6ヶ月程度を見込んでおくのが一般的です。

査定依頼・相場把握：複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な販売価格の目安を把握します。
媒介契約の締結：パートナーとなる不動産会社を選び、売却活動を依頼する「媒介契約」を結びます。
売却活動の開始：不動産ポータルサイトへの掲載やチラシ配布などを通じて買い手を募集します。
内覧対応・価格交渉：購入検討者の見学を受け入れ、購入条件（価格や引き渡し時期）の交渉を行います。
売買契約の締結：条件が合意に至ったら、買主と売買契約を結び、手付金を受領します。
決済・引き渡し：売買代金の残額を受領し、所有権移転登記と物件の引き渡しを行います。

高値売却を実現するための戦略

所有する家を少しでも高く売るためには、不動産会社任せにするのではなく、売主側も戦略を持って臨むことが重要です。

① タイミングと売り出し価格の設定

不動産市場には波があります。引越し需要が高まる「1月〜3月」や「9月〜10月」は購入検討者が増えるため、強気の価格設定でも成約に至りやすい傾向があります。

また、売り出し価格は「相場より少し高め」に設定しつつ、反響を見ながら柔軟に調整する戦略が有効です。最初から安すぎる価格で出すと、本来得られたはずの利益を逃してしまうことになります。

② 物件の第一印象（内覧対策）の徹底

中古物件の購入決定には「直感」や「清潔感」が大きく影響します。

ハウスクリーニングの実施：特に水回り（キッチン、浴室、トイレ）や玄関は念入りに清掃しておきます。
整理整頓と不用品の処分：室内を広く見せるため、生活感を抑えて荷物をできる限り減らします。
匂い・照明の配慮：内覧時には部屋全体の照明を点灯して明るい空間を作り、生活臭の消臭に努めます。

仲介と買取の違いと使い分け

不動産を売却する方法には「仲介」と「買取」の2種類があり、目的に応じた使い分けが求められます。

比較項目	仲介売却	不動産買取
買主	一般の個人	不動産会社（買取業者）
売却価格	市場価格（高値が狙える）	市場価格の7割〜8割程度
現金化までのスピード	3ヶ月〜6ヶ月以上	最短数日〜2週間程度
仲介手数料	必要（成約価格の3%+6万円など）	不要
契約不適合責任	原則あり（引渡し後の欠陥対応）	免責されるケースが多い

「時間はあるので、少しでも高く売りたい」 方は仲介が適しています。
「周囲に知られずにすぐ現金化したい」「築古や欠陥があり一般には売れにくい」 方は買取を検討すると良いでしょう。

売却にかかる税金（譲渡所得税）と3,000万円特別控除の活用

家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税（所得税・住民税）」が課税されます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費：家を買ったときの価格（減価償却後）や建築費

譲渡費用：仲介手数料、印紙代、立退料など売却にかかった費用

譲渡所得税の税率は、所有期間（売却した年の1月1日時点）によって大きく異なります。

短期譲渡所得（所有期間5年以下）：約39.63%
長期譲渡所得（所有期間5年超）：約20.315%

マイホームを売った時の「3,000万円特別控除」

マイホーム（居住用財産）を売却する場合、一定要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例が適用されます。

この特例を活用できれば、利益が3,000万円以下であれば譲渡所得税はかかりません。所有期間の長短を問わず利用できる非常に強力な節税策ですが、適用を受けるためには確定申告が必要となります。

4. 【方法②】住みながら現金化する（リースバック＆リバースモーゲージ）

「高齢になって持ち家の維持が大変」「まとまった資金が必要だけど、慣れ親しんだ家からは引っ越したくない」という需要に応える資産活用法が、「住みながら家を現金化する」手法です。

この代表格が「リースバック」と「リバースモーゲージ」です。一見似ているように見えますが、仕組みや「売却」なのか「融資」なのかといった根本的な違いが存在します。

リースバックの仕組みと活用法

リースバックとは、「自宅を専門会社（リースバック業者等）に売却して一括で現金を得たあと、その買主と賃貸借契約を結び、家賃を払いながらそのまま同じ家に住み続ける」仕組みです。

リースバックのメリット

住環境を変えずに済む： 近所や周囲に家を売却したことを知られず、引越しの負担もありません。
維持コストの削減： 持ち家ではなくなるため、毎年かかる固定資産税や都市計画税、マンションの修繕積立金などの負担がなくなります。
使途が完全自由： 売却して得たお金は、老後資金、事業資金、ローン返済など何にでも使えます。

リースバックのデメリットと注意点

売却価格が安め： 通常の仲介売却に比べ、売却価格が市場価格の7割〜8割程度になるケースが多いです。
毎月の家賃が発生する： 売却価格（買取額）が高くなると、それに比例して毎月の家賃も高くなる構造（年間家賃＝売却価格の8%〜10%程度が相場）になっています。
永久に住めるわけではない場合も： 賃貸借契約が「定期借家契約」の場合、再契約ができず数年後に退去を求められるリスクがあるため、「普通借家契約」での契約が望ましいです。

リバースモーゲージの仕組みと活用法

リバースモーゲージとは、主にシニア世代（50代・60代以上）を対象とした金融商品で、「自宅を担保にして銀行などの金融機関から融資を受け、存命中は毎月の利息のみを払い、死亡後に自宅を売却して元金を一括返済する」仕組みです。

通常のローンとは逆（リバース）に、最後に元金を返済する担保（モーゲージ）型融資であることからこの名がついています。

リバースモーゲージのメリット

毎月の返済負担が極めて軽い： 存命中の支払いは「利息のみ」となるため、年金生活でも無理なく資金調達が可能です。
所有権を手放さない： 契約中も自宅の所有権はご自身のままです。

リバースモーゲージのデメリットと注意点

利用対象や物件条件が厳しい： 主に「戸建ての土地価値」が重視されるため、マンションや地価の低いエリアでは利用できない場合があります。
金利変動リスク： 変動金利が主流のため、将来的に金利が上昇すると毎月の利息支払額が増加するリスクがあります。
推定相続人の同意が必要： 死亡後に物件を売却して清算するため、子どもなどの推定相続人全員の同意があらかじめ必須となります。

リースバックとリバースモーゲージの比較

両者の違いを理解しやすいよう、重要な比較ポイントを一覧表にまとめました。

比較項目	リースバック	リバースモーゲージ
取引の性質	売却（不動産取引）	融資（金融・借入取引）
所有権	買主（専門会社など）に移転	ご自身のまま維持
資金の得方	一括で売却代金を受領	一括、年金形式、枠内で随時など
毎月の支払い	家賃（賃料）の支払い	利息のみの支払い
主な利用可能物件	戸建て・マンション問わず広範	主に一戸建て（土地価値重視）
年齢制限	なし（若い世代でも利用可）	原則50歳〜60歳以上など制限あり
相続への影響	所有権がないため原則影響なし	死亡時に物件売却等で清算が必要

それぞれの特徴を理解し、「毎月の家賃を払ってでも完全に手放してスッキリしたいか（リースバック）」「所有権を維持しながら利息支払いで抑えたいか（リバースモーゲージ）」という視点で選択することが重要です。

5. 【方法③】家を貸してお金を生む（賃貸活用）

家を手放したくない場合や、将来的に子どもに譲りたい・再び自分で住む可能性がある場合に最適なのが「家を貸して家賃収入（インカムゲイン）を得る」という方法です。

毎月定額の収入が得られる資産に変えることで、老後資金の足しにしたり、住宅ローンの返済に充てたりと、長期的なマネープランの強力な柱を作ることができます。

家を丸ごと一括貸し（戸建て賃貸・分譲賃貸）

自宅全体をひとつの賃貸物件として第三者に貸し出す方法です。

① 戸建て賃貸

戸建て住宅の賃貸は、供給数自体が少ないため市場での需要が非常に高い傾向があります。特に「子育て世代」などの長期間住んでくれるファミリー層がターゲットになりやすく、一度入居者が決まれば空室リスクが低く長期的な安定収入が期待できるのが大きなメリットです。

② 分譲賃貸（マンション）

分譲マンションの一室を貸し出す方法です。一般的な賃貸専用マンションに比べて「設備のスペックが高い」「遮音性やセキュリティが優れている」といった強みがあるため、相場より高めの家賃設定でも借り手が見つかりやすいのが特徴です。

賃貸契約の種類に注意

普通借家契約：借主の権利が強く保護される契約です。正当な理由がない限り貸主からの更新拒絶ができないため、「いつか自分に戻したい」という場合には不向きです。
定期借家契約：あらかじめ契約期間（例：2年、3年など）を決めて貸し出す契約です。期間満了とともに確実に退去してもらえるため、転勤期間中だけ貸したい場合などに有効ですが、普通借家契約より家賃設定が少し安くなる傾向があります。

家の一部を貸す（ルームシェア・空き部屋活用・駐車場シェアリング）

家全体を貸し出すだけでなく、「使っていない余剰スペース」だけを活用して資産化する手軽な方法もあります。

空き部屋の賃貸・ルームシェア：子どもの独立などで余った部屋を学生や単身者に貸し出す手法です。光熱費などの負担を折半しつつ、毎月の副収入を得ることができます。
駐車場シェアリング：敷地内の駐車場や庭の空きスペースを、特Pやakippaなどのシェアリングサービスを活用して一時貸し（コインパーキング化）する方法です。初期費用をほとんどかけずに放置スペースを現金化できます。

民泊（Airbnb等）としての活用可能性

観光地や都市部、交通利便性の高い立地に家がある場合、短期宿泊施設（民泊）として運用することで、通常の賃貸以上の高収益（利回り）を狙える可能性があります。

民泊新法（住宅宿泊事業法）の活用：年間最大180日を上限として、届出を行うことで個人でも民泊営業が可能です。
メリット：観光シーズンやイベント時には強気の価格設定ができ、使わない時期は自分で利用するといった柔軟な運用が可能です。
注意点：清掃・鍵の受け渡しなどの運営コストがかかる点や、近隣住民との騒音・ゴミトラブル対策、マンションの場合は管理規約で民泊が禁止されていないかの確認が必須です。

自主管理と管理委託のメリット・デメリット

賃貸活用を始める際、家主（オーナー）としての管理業務を自分で行うか、プロの管理会社に任せるかを選択する必要があります。

比較項目	自主管理	管理委託
手数料	0円（家賃がそのまま収入になる）	家賃の3%〜5%程度が相場
業務内容	集金、クレーム対応、設備修繕の手配、退去立ち会いなどすべて自分で行う	面倒な実務・トラブル対応をすべて代行してもらえる
向き・不向き	時間にゆとりがあり、近隣に住んでいる人向け	副業として手間をかけず放置で運用したい人向け

副業や老後の収入源として運用する場合は、手間や精神的ストレスを減らすためにも管理委託を利用するのが一般的で安心です。

【方法④】家を担保に融資を受ける（不動産担保ローン）

「家を売るつもりも、人に貸すつもりもない。でも、まとまった事業資金や投資資金が必要」という場合に有効なのが、家を担保にして金融機関から融資を受ける「不動産担保ローン」です。

これは「売却」や「賃貸」とは異なり、家そのものの価値をバックボーンにして信用力を高め、低金利でまとまった資金を調達する手法です。

不動産担保ローンの特徴と仕組み

不動産担保ローンは、所有している不動産（自宅や土地、借地権など）に金融機関が抵当権を設定し、それを担保にお金を借り入れるローン商品です。

担保評価額（融資限度額）： 不動産の査定価格の6割〜8割程度が融資上限の目安となります。
資金使途の自由度： 住宅ローンとは異なり、借り入れた資金の使い道が制限されない（事業資金、教育資金、医療費、他社借入のおまとめ、株・不動産への再投資など）ケースが多いのが大きな特徴です。

無担保ローン（カードローン等）との比較

カードローンやフリーローンなどの「無担保ローン」と比べた場合、不動産担保ローンには圧倒的なアドバンテージがあります。

低金利で借りられる： 無担保ローンは年10%〜18%程度の高い金利が一般的ですが、不動産担保ローンは担保があるため年2%〜8%程度と低く抑えられます。
高額な融資が可能： 無担保では数百万円が限度ですが、不動産の価値に応じて数千万円〜数億円単位の融資を受けることが可能です。
返済期間を長く設定できる： 最長20年〜30年といった長期間の返済スケジュールを組めるため、毎月の返済額を最小限に抑えられます。

不動産担保ローンの注意点とリスク

非常に強力な資金調達手段ですが、相応のリスクも伴います。

返済不能時の競売リスク： 万が一、返済が滞った場合は担保に入れた家が強制的に売却（競売）され、住む場所を失うことになります。
諸費用がかかる： 融資を受けるにあたり、事務手数料、印紙代、司法書士への登記費用、保証料などの初期費用が必要となります。

「将来的に確実な収入見込みがある」「借りたお金でそれ以上のリターンを生む投資計画がある」といった明確な戦略がある場合に活用すべき選択肢です。

【目的別】あなたに最適な「家の資産化」フローチャート

ここまで紹介したように、家を資産化する方法は一つではありません。「今の状況」や「何を一番優先したいか」によって、選ぶべき最適なアプローチは異なります。以下の整理を参考に、ご自身にぴどもの方法を見つけてみてください。

① 今すぐまとまった現金がほしい・スッキリ整理したい場合

第一選択：【不動産売却（仲介または買取）】
- 引越しに抵抗がなく、住宅ローン残債の完済や老後資金の確保など、まとまった一時金を一度に手に入れたい場合にベストです。
- スピード優先なら「買取」、価格優先なら「仲介」を選びましょう。

② 今の家に住み続けながら、まとまった現金や老後資金を得たい場合

第一選択（持ち家を完全に手放してもいい）：【リースバック】
- 家賃の支払いは発生しますが、売却代金を一括で受領でき、引越しの手間もかかりません。
第一選択（所有権を残したい・シニア世代）：【リバースモーゲージ】
- 毎月の支払いを利息のみに抑えつつ、死亡時に物件で清算する形を希望する場合に最適です。

③ 家を手放さずに、毎月継続的な「副収入（不労所得）」を作りたい場合

第一選択：【家の一括貸し（戸建て賃貸・分譲賃貸）】
- 転勤や一時的な別居、あるいは将来子どもに譲る予定があるなど、所有権を維持しながら長期的に家賃収入を得たい場合にベストです。

④ 家を手放さず、事業や投資のためのまとまった資金を作りたい場合

第一選択：【不動産担保ローン】
- 低金利でまとまった融資を受け、事業の拡大や新たな資産運用（不動産投資や株式投資など）に資金を振り向けたい場合に有効です。

家を資産活用する際の注意点

家を資産として活用して成功させるためには、事前に必ず確認・クリアしておかなければならない重要な注意点がいくつかあります。ここを怠ってしまうと、後からトラブルに発展したり、予定していた計画が頓挫してしまうリスクがあります。

住宅ローンが残っている場合の対応策

住宅ローンが残っている家（抵当権が設定されている状態）をそのまま売却・賃貸に出すには、一定の条件や手続きが必要です。

① 売却の場合

売却代金や手持ち資金を合わせて、売却と同時に住宅ローンを全額完済すること（完済・抵当権抹消）が原則です。売却額よりもローン残高が多い「オーバーローン」の状態の場合、差額を自己資金で補填するか、買い替えローン（住み替えローン）等を検討する必要があります。

② 賃貸化の場合

住宅ローンは「所有者本人が居住すること」を条件に低金利で融資されています。そのため、無断で第三者に貸し出して家賃収入を得る行為は契約違反となり、ローンの一括返済を求められるリスクがあります。転勤などの正当な理由がない限り、原則として「事業用（賃貸用）ローン（アパートローン等）」への組み換えが必要になる点に注意が必要です。

家族・相続人との相談と同意の重要性

家は単なる不動産ではなく、家族や子どもにとっても「実家」という思い出や将来の相続に関わる繊細な存在です。

特に以下のケースでは、あらかじめ親族間で十分に話し合い、合意を得ておくことがトラブル防止に不可欠です。

リバースモーゲージの利用： 契約者の死亡後に物件を売却・処分して清算するため、子どもなど推定相続人全員の同意が原則必須となります。
生前売却・実家の処分： 親の意志で売却する場合でも、相続時の遺産分割に大きく影響するため、子ども全員に事前に説明しておくことで将来の相続トラブルを防げます。

信頼できる不動産会社・金融機関の選び方

家を資産化するパートナー選びは、成功の8割を握っていると言っても過言ではありません。

得意分野を見極める： 「仲介売却が得意な会社」「買取・リースバックのプロ」「賃貸管理に強みがある会社」など、会社によって得意領域は大きく異なります。
1社だけに固執しない（一括査定・相見積もり）： 査定価格や提案されるプランには会社ごとに大きな開きが出ます。必ず複数の専門業者に相談し、根拠のある提案をしてくれる誠実なパートナーを選びましょう。